Vertaile päivättyjä kiinteistöjä ennen markkinan arviointia
Rakenna Alanyan markkinanäkymäsi kiinteistöistä, jotka ovat verrattavissa kotiin, jonka saatat ostaa. Aloita määritellystä kysymyksestä: tukeeko tietty pyyntöhinta hintaa vai tukeeko dokumentoitu vuokratulo suunniteltua hankintakustannusta. Nämä vaativat eri näyttöä.
Kirjaa hakualueesi, kiinteistötyyppi, kunto, pinta-alan perusta ja havaintojakso ennen ilmoitusten keräämistä. Pidä myytävät asunnot, keskeneräiset projektit ja kalustetut avaimet käteen -tarjoukset erillisissä ryhmissä, ellet pysty selittämään oikaisuja. Muuttuva kiinteistöjen sekoitus voi muuttaa otoksen keskiarvoa näyttämättä, mitä vastaavalle kodille tapahtui.
Tämä kojelauta tukee hinta- ja tulovertailuja. Naapurustoon sopivuus vaatii yhä käyntejä ja talouskohtaisia tarkistuksia. Laajempaa kehystä, joka yhdistää havainnot epävarmoihin tuleviin olosuhteisiin, varten käytä artikkelia Alanya Property Outlook: Vertaile näyttöä ennen ostamista Alanyan kiinteistönäkymät: vertaa todisteita ennen ostoa.
Pidä pyyntöhinnat, toteutuneet myynnit ja arvioinnit erillään
Merkitse jokainen havainto todistetyyppinsä mukaan. Ilmoitus kirjaa pyyntöhinnan tiettynä päivänä. Väitettyä toteutunutta myyntiä varten pyydä kopio asiakirjasta, jossa on kiinteistön tunnistetiedot (tiedot poistettuina), kaupantekopäivä, vastike ja mukana olevat asiat. Kirjaa, mitä asiakirja todella toteaa; välittäjän muisto kuuluu erilliseen vahvistamattomaan kenttään.
Arvioinnille kirjaa tarkoitus, arviointipäivä, kiinteistön laajuus ja oletukset. Älä nimeä arvioitua arvoa uudelleen saavutetuksi myyntihinnaksi. Kiinteistön arvonmääritys Turkissa: Alanyan ostajan tarkistuslista Kiinteistön arviointi Turkissa: Alanyan ostajan tarkistuslista auttaa jäsentämään asiakirjapyynnön.
TCMB:n (CBRT) asuinkiinteistöjen hintatietojen metatiedot käyttävät pankkiyhteyksien kautta saatuja arviointiarvoja välityksinä; valmista ostoa tai lainan käyttöä ei vaadita. Sen yksikköhintamittari käyttää bruttopinta-alaa.
Poista päällekkäisyydet ilmoituksista käyttämällä rakennusta, yksikköä, valokuvia, kerrosta, pohjaratkaisua ja myyjän tietoja, kun niitä on saatavilla. Säilytä epävarmat osumat, mutta merkitse ne. Useat ilmoitukset samasta asunnosta eivät saa muuttua useiksi itsenäisiksi havainnoiksi. Kirjaa peruutetut ilmoitukset erikseen; pelkkä peruutus ei todista myyntiä.
Täytä ehdokaskojelauta käsittelemättä puuttuvia tietoja nollina
Käytä molemmille ehdokkaille samaa havaintoikkunaa ja samaa valuuttapohjaa. Kirjoita ”puuttuu”, kun näyttöä ei ole saatavilla, ja ”ei sovellu” vain perusteltuna. Liitä jokaiseen täytettyyn kenttään lähdeviite.
| Kojelaudan kenttä | Ehdokas A | Ehdokas B |
|---|---|---|
| Osoite, yksikkö ja kiinteistötyyppi | ___ | ___ |
| Todistetyyppi ja asiakirjan päivämäärä | ___ | ___ |
| Ilmoituspäivä tai dokumentoitu kaupantekopäivä | ___ | ___ |
| Hinta, alkuperäinen valuutta ja mukana olevat asiat | ___ | ___ |
| Nettopinta-ala, bruttopinta-ala ja mittauslähde | ___ | ___ |
| Kunto, kalustus ja vaadittavat työt | ___ | ___ |
| Vertailuotoksen ikkuna, määrä ja poissulkemiset | ___ | ___ |
| Päällekkäisyystarkistukset ja ratkaisemattomat osumat | ___ | ___ |
| Muunnospäivä, kurssin lähde ja suunta | ___ | ___ |
| Kaikki hankintavarat yhteensä ja hinnoittelemattomat erät | ___ | ___ |
| Vuokrausstrategia: pitkäaikainen tai lyhytaikainen; kullekin oma taulukko | ___ | ___ |
| Vuokrajakso, kerätty tulo ja valuutta | ___ | ___ |
| Omistajan käyttö, tyhjät ja käyttämättömät jaksot | ___ | ___ |
| Vuokrauslupanäyttö ja ratkaisematon laajuus | ___ | ___ |
| Kulut, laskutustiheydet ja puuttuvat tarjoukset | ___ | ___ |
Laske neliöhinta vasta, kun olet valinnut yhden pinta-alaperusteen. Jaa hinta ilmoitetussa valuutassa vastaavilla dokumentoiduilla neliömetreillä. Pidä nettopinta-alan ja bruttopinta-alan laskelmat eri sarakkeissa. Selitä kuntoerot sen sijaan, että soveltaisit keksittyä prosenttioikaisua.
Mittaa vuokrakassavirta todellisella jaksolla
Pyydä keräystiedot (tiedot poistettuina), vuokra- tai varaustiedot, hyvitykset ja käyttötilit samoilta alku- ja loppupäiviltä. Erota ilmoitettu vuokra, sopimuksen mukainen vuokra, maksamatta jääneet saamiset ja todellisesti kerätty käteinen. Vuokravakuudet eivät ole vuokratuloa.
Kirjaa omistajan käyttöpäivät, tyhjät päivät, huoltosulkeutumiset ja muista syistä saatavilla olemattomat päivät. Ilmoita jokaisen käyttömittarin nimittäjä: täytetyt yöt jaettuna käytettävissä olevilla öillä vastaa eri kysymykseen kuin täytetyt yöt jaettuna kaikilla kalenteriyöillä. Älä ekstrapoloi valittua ruuhkajaksoa vuositulooksi.
Määrittele R kerätyksi vuokraksi hyvitysten jälkeen mutta ennen kuin vuokrauksen hoitaja tai alusta pidättää käyttökustannuksia. Määrittele E maksetuiksi käyttökustannuksiksi, mukaan lukien pidätetyt summat kerran. Sovita nettosiirrot yhteen taustalla olevien keräys- ja kulukirjanpitojen kanssa ennen kummankaan kokonaissumman laskemista. Käytä molemmissa samaa raportointivaluuttaa ja ilmoitettua jaksoa. Määrittele A ostohinnaksi lisättynä hankintakuluilla ja suunnitellulle käytölle tarvittavilla alkutöillä tai kalustuksella samassa valuutassa. Silloin (R − E) / A on jakson käyttökassatuottosuhde ennen erikseen kirjattuja veroja ja rahoitusta. Se ei ole vuositulos, ellei havaintojakso ole kokonainen vuosi.
Luettele hallinnointi-, siivous-, kulutus-, vakuutus-, huolto- ja yhteiset maksut todellisilla laskutustiheyksillä ja kattavuuspäivillä. Tarkista, vähentävätkö hallinnoijan tilitykset jo tiettyjä kustannuksia. Pidä pääomatyöt, varaussiirrot, verot, rahoituskorot ja lainan lyhennys omilla riveillään. Siirto omaan varaukseesi ei ole maksettu käyttökulu E:ssä; sisällytä operatiivinen lasku kerran, kun se maksetaan tuosta varauksesta. Sovita varaussiirrot ja maksut erikseen ja tunnista jo yhteisiin maksuihin sisältyvät varausmaksut ennen kuin lisäät toisen rahavirran. Rakenna yksityiskohtainen kirjanpito artikkelin Vuokratulo Alanyassa: rakenna kiinteistön kassavirtasuunnitelma Vuokratulot Alanyassa: rakenna kiinteistön rahavirtasuunnitelma avulla.
Kirjaa lähteet ja pidä valuuttapäätelmät kapeina
Ylläpidä lokia, jotta toinen henkilö voi toistaa jokaisen vertailun.
| Havaintotunnus | Lähde tai asiakirja | Kiinteistö/otos | Havaintojakso | Valuutta/pinta-alaperuste | Rajoitus | Uusintatarkistuspäivä |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
Nimellinen TRY-hintamuutos ei itsessään ole EUR-voitto eikä inflaatiolla korjattu tuotto. Pidä ostopäivät, vertailupäivät, alkuperäiset valuutat, muunnososumat ja mahdolliset inflaatiomittarit näkyvinä. Tulevat myyntituotot pysyvät tuntemattomina.
Hypoteettinen esimerkki: ehdokkaalla A on alhaisempi ilmoitettu hinta, mutta sen ilmoitettu pinta-ala sisältää yhteiset tilat ja vuokrailmoitus jättää pois omistajan käyttöpäivät. Ehdokkaalla B on selkeämmät pinta-alatiedot ja täydellinen keräysjakso. Pidä vertailu ratkaisemattomana, kunnes mittaukset ja jaksot täsmäävät; halvempi ilmoitus yksin ei ratkaise arvoa.
Muuta kojelauta kohdennetuksi näyttöpyynnöksi
Valmistele kansio, joka sisältää ehdokasarkit, lähdelokin, keräystiedot (tiedot poistettuina) ja avoimet tarjoukset. Jos otat yhteyttä Ogenukseen, kysy, mitkä hintahavainnot voidaan dokumentoida, mitkä yksiköt ovat kaksoiskappaleita ja mitkä kulu- tai vuokrauslupakentät ovat vastaamatta. Aseta uusintatarkistuspäivä ennen kuin luotat vanhaan tarjoukseen tai ilmoitukseen.
Lähteet ja menetelmä
TCMB:n asuinkiinteistöjen hintaindeksin metatiedot selittää arviointipohjaisen menetelmän. Se ei todista hintaa, saavutettavissa olevaa vuokraa tai tuottoa kummallekaan ehdokkaalle.
