Piyasayı değerlendirmeden önce tarihli konut verilerini karşılaştırın
Alanya piyasasına ilişkin değerlendirmenizi, satın alabileceğiniz konutla karşılaştırılabilir mülkler üzerinden oluşturun. Önce soruyu netleştirin: Belirli bir ilan fiyatı verilerle destekleniyor mu, yoksa belgeli kira geliri öngördüğünüz edinim maliyetini destekliyor mu? Bu iki soru farklı dayanaklar gerektirir.
İlan toplamaya başlamadan önce arama bölgenizin sınırlarını, konut türünü, fiziksel durumu, alan ölçüm esasını ve gözlem dönemini yazın. Farkları nasıl uyarladığınızı açıklayamıyorsanız ikinci el konutları, tamamlanmamış projeleri ve eşyalı, anahtar teslim teklifleri ayrı gruplarda tutun. Örneklemdeki konut bileşiminin değişmesi, eşdeğer bir konutun fiyatında ne olduğunu göstermeden örneklem ortalamasını değiştirebilir.
Bu tablo, fiyat ve gelir karşılaştırmalarını destekler. Mahallenin size uygunluğunu değerlendirmek için yine de yerinde ziyaretler ve hanenizin ihtiyaçlarına özel kontroller gerekir. Gözlemleri gelecekteki belirsiz koşullarla ilişkilendiren daha geniş bir çerçeve için Alanya Konut Piyasasının Görünümü: Satın Almadan Önce Verileri Karşılaştırın Alanya Gayrimenkul Piyasası: Satın Almadan Önce Verileri Karşılaştırın rehberinden yararlanın.
İlan fiyatlarını, gerçekleşmiş satışları ve değerlemeleri ayrı tutun
Her gözlemi dayanak türüne göre etiketleyin. Bir ilan, belirli bir tarihte istenen fiyatı kaydeder. Gerçekleştiği belirtilen bir satış için konutun kimliğini, işlem tarihini, satış bedelini ve bedele dahil unsurları destekleyen, hassas bilgileri gizlenmiş bir belge isteyin. Belgenin gerçekte neyi ortaya koyduğunu kaydedin; emlak danışmanının hatırladığı bilgiler, doğrulanmamış bilgiler için ayrılmış ayrı bir alanda yer almalıdır.
Bir değerleme için raporun amacını, değerleme tarihini, kapsadığı mülkü ve varsayımlarını kaydedin. Takdir edilen değeri gerçekleşmiş satış fiyatı olarak yeniden adlandırmayın. Türkiye'de Konut Değerlemesi: Alanya'daki Alıcılar İçin Kontrol Listesi Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme: Alanya'da Alıcılar İçin Kontrol Listesi, belge talebinizi düzenlemenize yardımcı olur.
TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi metaverileri, bankalarla bağlantılı değerleme tutarlarını gösterge olarak kullanır; satın almanın tamamlanmış veya kredinin kullanılmış olması gerekmez. Birim fiyat ölçümünde brüt alan esas alınır.
Mevcut olduğu ölçüde bina, bağımsız bölüm, fotoğraflar, kat, plan ve satıcı bilgilerini kullanarak yinelenen ilanları ayıklayın. Aynı konuta ait olup olmadığı belirsiz ilanları koruyun ancak işaretleyin. Tek bir dairenin birden fazla ilanı, birden fazla bağımsız gözleme dönüşmemelidir. Yayından kaldırılan ilanları ayrı kaydedin; ilanın kaldırılması tek başına satış yapıldığını göstermez.
Eksik bilgileri sıfır saymadan aday karşılaştırma tablosunu doldurun
Her iki aday için aynı gözlem aralığını ve para birimi esasını kullanın. Dayanak yoksa “eksik” yazın; “uygulanamaz” ifadesini ise yalnızca açıklamayla birlikte kullanın. Doldurduğunuz her alana bir kaynak referansı ekleyin.
| Karşılaştırma alanı | Aday A | Aday B |
|---|---|---|
| Adres, bağımsız bölüm ve konut türü | ___ | ___ |
| Dayanak türü ve belge tarihi | ___ | ___ |
| İlan tarihi veya belgeli satışın gerçekleşme tarihi | ___ | ___ |
| Fiyat, özgün para birimi ve dahil unsurlar | ___ | ___ |
| Net alan, brüt alan ve ölçüm kaynağı | ___ | ___ |
| Fiziksel durum, eşyalar ve gerekli işler | ___ | ___ |
| Emsal örneklemin dönemi, sayısı ve hariç tutulanlar | ___ | ___ |
| Yinelenen ilan kontrolleri ve çözülemeyen eşleşmeler | ___ | ___ |
| Kur dönüşüm tarihi, kur kaynağı ve yönü | ___ | ___ |
| Edinim için gereken toplam tutar ve fiyatı alınmamış kalemler | ___ | ___ |
| Kiralama stratejisi: uzun süreli veya kısa süreli; her biri için ayrı çizelge kullanın | ___ | ___ |
| Kira dönemi, tahsil edilen gelir ve para birimi | ___ | ___ |
| Malikin kullanım dönemleri, boş dönemler ve kiralamaya kapalı dönemler | ___ | ___ |
| Kiralama iznine ilişkin dayanaklar ve kapsamı netleşmeyen hususlar | ___ | ___ |
| Giderler, faturalandırma sıklıkları ve eksik teklifler | ___ | ___ |
Metrekare fiyatını ancak tek bir alan ölçüm esası seçtikten sonra hesaplayın. Belirtilen para birimindeki fiyatı, buna karşılık gelen belgeli metrekareye bölün. Net ve brüt alana dayalı hesapları farklı sütunlarda tutun. Dayanaksız bir düzeltme yüzdesi uygulamak yerine fiziksel durum farklarını açıklayın.
Kira nakit akışını gerçek dönemi üzerinden ölçün
Aynı başlangıç ve bitiş tarihlerini kapsayan, hassas bilgileri gizlenmiş tahsilat kayıtlarını, kira sözleşmesi veya rezervasyon kayıtlarını, iadeleri ve işletme hesap dökümlerini isteyin. İlanda belirtilen kirayı, sözleşmedeki kirayı, ödenmemiş alacakları ve fiilen tahsil edilen parayı ayrı tutun. İade edilebilir kiracı depozitoları kira geliri değildir.
Malikin kullanım tarihlerini, boş kalan tarihleri, bakım nedeniyle kapalı olunan dönemleri ve başka nedenlerle kullanıma kapalı tarihleri kaydedin. Her doluluk ölçümü için paydayı belirtin: Dolu gecelerin kiralamaya açık gecelere bölünmesi, dolu gecelerin takvimdeki tüm gecelere bölünmesinden farklı bir soruyu yanıtlar. Seçilmiş yoğun bir dönemden hareketle yıllık gelir çıkarmayın.
R'yi, iadelerden sonra fakat yönetici veya platformun kestiği işletme giderlerinden önce tahsil edilmiş kira olarak tanımlayın. E'yi, bu kesintiler de bir kez dahil olmak üzere ödenmiş işletme giderleri olarak tanımlayın. Her iki toplamı hesaplamadan önce net aktarılan tutarları, bunların dayandığı tahsilat ve gider kayıtlarıyla mutabık hale getirin. İkisi için de aynı raporlama para birimini ve belirtilen dönemi kullanın. A'yı, aynı para birimiyle satın alma fiyatı, edinim maliyetleri ve planlanan kullanım için başlangıçta gereken işler veya eşya giderlerinin toplamı olarak tanımlayın. Bu durumda (R − E) / A, ayrı kaydedilen vergiler ve finansman öncesindeki dönemsel işletme nakit getirisi oranıdır. Gözlem dönemi tam bir yıl değilse yıllık sonuç değildir.
Yönetim, temizlik, faturalar, sigorta, bakım ve ortak giderleri gerçek faturalandırma sıklıkları ve kapsadıkları tarihlerle listeleyin. Yönetim hesap dökümlerinde belirli maliyetlerin zaten düşülüp düşülmediğini kontrol edin. Sermaye niteliğindeki işleri, yedek akçe ayırmalarını, vergileri, finansman faizini ve kredi anaparasını ayrı satırlarda tutun. Kendi yedek akçenize aktardığınız para, E içinde ödenmiş bir işletme gideri değildir; bu fondan ödenen işletme faturasını ödeme yapıldığında bir kez dahil edin. Yedek akçe aktarımlarını ve ödemelerini ayrıca mutabık hale getirin; ek bir nakit çıkışı yazmadan önce ortak giderlere zaten dahil olan yedek akçe katkılarını belirleyin. Ayrıntılı kayıt çizelgesini Alanya'da Kira Geliri: Konut İçin Nakit Akışı Planı Oluşturun Alanya'da Kira Geliri: Gayrimenkulünüz İçin Nakit Akışı Planı Hazırlayın rehberiyle hazırlayın.
Kaynak geçmişini kaydedin ve dövizle ilgili sonuçları sınırlı tutun
Başka bir kişinin her karşılaştırmayı yeniden yapabilmesi için bir kayıt çizelgesi tutun.
| Gözlem kimliği | Kaynak veya belge | Konut/örneklem | Gözlem dönemi | Para birimi/alan esası | Sınırlılık | Yeniden kontrol tarihi |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
TRY cinsinden nominal fiyat hareketi, tek başına EUR cinsinden kazanç veya enflasyondan arındırılmış getiri değildir. Satın alma ve karşılaştırma tarihlerini, özgün para birimlerini, kur dönüşüm varsayımlarını ve kullanılan enflasyon ölçütünü açıkça belirtin. Gelecekteki satıştan elde edilecek tutar bilinmez.
Varsayımsal örnek: Aday A'nın ilan fiyatı daha düşüktür; ancak belirtilen alan ortak alanları içerir ve kira dökümü malikin kullanım tarihlerini kapsamaz. Aday B'nin alan kayıtları daha nettir ve tahsilat dönemi eksiksizdir. Ölçümler ve dönemler eşleşene kadar karşılaştırmayı sonuçlandırmayın; daha ucuz ilan tek başına değeri belirlemez.
Tabloyu belirli dayanaklara yönelik bir talebe dönüştürün
Aday çizelgelerini, kaynak kayıtlarını, hassas bilgileri gizlenmiş gelir kayıtlarını ve beklenen teklifleri içeren bir dosya hazırlayın. Ogenus ile iletişime geçiyorsanız hangi fiyat gözlemlerinin belgelenebildiğini, hangi ilanların aynı bağımsız bölüme ait olduğunu ve hangi gider veya kiralama izni alanlarının yanıtsız kaldığını sorun. Eski bir teklife veya ilana dayanmadan önce yeniden kontrol tarihi belirleyin.
Kaynak ve yöntem
TCMB Konut Fiyat Endeksi metaverileri, değerlemeye dayalı yöntemi açıklar. Bu kaynak, adayların herhangi biri için fiyat, elde edilebilir kira veya getiri ortaya koymaz.
