Posséder un appartement à Alanya et le louer tout en vivant à l'étranger est l'un des moyens les plus populaires pour les acheteurs internationaux de tirer un revenu d'un bien immobilier turc. Mais dès que votre appartement génère un loyer, la Turquie réclame sa part. Ce guide explique simplement l'impôt qu'un propriétaire non-résident paie sur ses revenus locatifs à Alanya, la part exonérée, les dépenses déductibles et les modalités de déclaration.
Qui doit déclarer ses revenus locatifs en Turquie
Si vous vivez hors de Turquie, vous êtes un « contribuable assujetti de manière limitée » (sınırlı mükellef) au sens de l'article 6 de la loi relative à l'impôt sur le revenu (GVK). Cela signifie que la Turquie vous impose uniquement sur vos revenus de source turque, et non sur vos revenus mondiaux. Les loyers provenant d'un bien situé en Turquie constituent des revenus de source turque, classés comme « revenus du capital immobilier » (gayrimenkul sermaye iradı) en vertu de l'article 70 de la GVK.
Donc oui : si votre appartement d'Alanya génère des loyers, vous devez les déclarer en Turquie, quel que soit votre pays de résidence. Pour cela, vous devez d'abord obtenir un numéro d'identification fiscale turc (vergi kimlik numarası) auprès d'un centre des impôts local, en présentant votre passeport et votre titre de propriété (tapu).
L'exonération de 58 000 TRY
La Turquie accorde aux bailleurs de logements un abattement annuel exonéré d'impôt. Pour les revenus de 2026, l'exonération des loyers résidentiels (mesken kira istisnası) s'élève à 58 000 TRY. Si votre loyer annuel brut est inférieur à ce montant, vous ne devez aucun impôt sur le revenu correspondant, même si vous pouvez néanmoins être tenu de déposer une déclaration.
Deux limites importantes :
- L'exonération s'applique uniquement aux locations résidentielles. Les locaux commerciaux (işyeri) n'en bénéficient pas : chaque livre turque est imposable.
- Il s'agit d'un abattement par personne, et non par bien. Vous possédez trois appartements à Alanya ? Tous leurs loyers sont additionnés et comparés au seuil unique de 58 000 TRY.
Deux méthodes pour déduire vos dépenses
Après l'exonération, vous réduisez le loyer imposable en déduisant vos dépenses. Chaque année, vous choisissez l'une des deux méthodes suivantes :
- Méthode forfaitaire (götürü gider). Vous déduisez forfaitairement 15 % de votre loyer brut, sans justificatifs ni formalités. C'est une méthode simple et sûre. Une fois choisie, vous devez la conserver pendant deux années consécutives avant de pouvoir changer.
- Méthode des frais réels (gerçek gider). Vous déduisez vos dépenses réelles et justifiées : entretien et réparations, frais de gestion immobilière, assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière locale (emlak vergisi) et amortissement. Cette méthode est plus avantageuse lorsque vos dépenses réelles dépassent 15 % du loyer, mais vous devez conserver chaque facture.
Règle pratique pour la plupart des propriétaires à Alanya : si vous avez un prêt immobilier, avez financé des travaux ou faites appel à une société de gestion, comparez les résultats avec la méthode des frais réels — elle est souvent plus avantageuse que la déduction forfaitaire de 15 %.
Le solde est imposé selon un barème progressif
Le loyer net restant est soumis à des taux progressifs. Pour 2026, les tranches sont approximativement les suivantes :
- 15 % jusqu'à environ 158 000 TRY
- 20 % de 158 000 à 330 000 TRY
- 27 % de 330 000 à 600 000 TRY
- 35 % de 600 000 à 1 500 000 TRY
- 40 % au-delà de 1 500 000 TRY
La plupart des propriétaires d'un seul appartement à Alanya restent dans la tranche de 15 à 20 %.
Si votre locataire est une entreprise turque plutôt qu'un particulier, celle-ci prélève à la source 20 % du loyer en vertu de l'article 94/5b de la GVK et le verse au centre des impôts pour votre compte. Vous devez tout de même déposer une déclaration, mais ces 20 % sont déduits de votre impôt définitif et tout trop-perçu vous est remboursé.
Comment et quand effectuer la déclaration
La période de déclaration annuelle s'étend du 1er au 31 mars et concerne l'année civile précédente. Les non-résidents disposent de deux solutions pratiques :
- Effectuer eux-mêmes leur déclaration en ligne par l'intermédiaire du système de déclaration préremplie de la GİB (Hazır Beyan), à l'aide de leur numéro fiscal turc ; ou
- Mandater un expert-comptable ou un représentant fiscal turc agréé pour effectuer la déclaration en leur nom — le choix habituel des propriétaires qui ne lisent pas le turc ou vivent à l'étranger à temps plein.
L'impôt est ensuite payé en deux versements égaux, en mars et en juillet. Les loyers perçus en euros, en livres sterling ou dans d'autres devises doivent être convertis en livres turques au taux de la Banque centrale applicable à la date de chaque paiement.
Éviter la double imposition
Vous craignez de payer deux fois, en Turquie puis dans votre pays de résidence ? La Turquie a conclu des conventions fiscales contre la double imposition avec environ 90 pays, notamment le Royaume-Uni, l'Allemagne, les Pays-Bas, la Norvège, la Russie et les Émirats arabes unis. En vertu de ces conventions, la Turquie conserve le droit principal d'imposer les revenus immobiliers et votre pays de résidence accorde un allègement, généralement en déduisant l'impôt turc déjà payé de votre impôt national. Consultez l'article « Revenus des biens immobiliers » de la convention conclue entre votre pays et la Turquie.
Remarque sur les locations de courte durée (Airbnb)
Si vous louez votre appartement d'Alanya pour de courts séjours, les règles deviennent plus strictes. Les locations de moins de 100 jours nécessitent une autorisation de location de logement à des fins touristiques, et les revenus de courte durée ont historiquement été considérés comme des revenus commerciaux, entraînant l'application de la TVA et d'une petite taxe de séjour. Toutefois, en décembre 2025, le Conseil d'État turc (Danıştay) a jugé que les hôtes ne proposant pas de services de type hôtelier devaient être imposés au titre des revenus locatifs ordinaires (GMSI), une solution plus favorable. Cette position reste contestée ; demandez donc conseil à un professionnel avant de proposer une location de courte durée.
Conseils pratiques
- Obtenez votre numéro fiscal et préparez une copie de votre tapu avant votre première saison de location.
- Conservez chaque facture si vous envisagez d'utiliser la méthode des frais réels.
- Notez la période de déclaration de mars dans votre agenda : les pénalités pour défaut de déclaration peuvent doubler le montant de l'impôt dû.
- Si vous avez un prêt immobilier, la méthode des frais réels permet généralement d'économiser de l'argent.
- Faites appel à un expert-comptable turc ; ses honoraires sont eux-mêmes déductibles.