Comment vendre votre bien immobilier turc en tant que propriétaire étranger : procédure, fiscalité et rapatriement du produit de la vente

Lorsque vous avez acheté votre bien à Alanya, les formalités incombaient à l’acheteur. La vente est différente : c’est désormais à vous de répondre aux exigences d’un acheteur étranger, de l’administration fiscale et de votre banque dans votre pays d’origine. La bonne nouvelle, c’est que le processus de revente pour les propriétaires étrangers est bien établi et prévisible. Entre la mise en vente et l’arrivée de l’argent sur votre compte à l’étranger, un délai de quatre à huit semaines est réaliste. Voici le parcours complet. !Immeubles résidentiels côtiers à Alanya surplombant la Méditerranée Le calendrier en un coup d’œil Une vente classique se déroule en cinq étapes : trouver un acheteur, ce qui prend une à quatre semaines, signer un contrat de vente et commander l’expertise de l’acheteur, réserver et effectuer le transfert au registre foncier, ce qui prend une à deux semaines, recevoir le produit de la vente en livres turques, puis convertir et virer les fonds vers votre pays, ce qui prend de trois à sept jours ouvrés. Connaître cet ordre vous permet de préparer les documents en parallèle plutôt que de découvrir une pièce manquante le jour du rendez-vous. Mettre le bien en vente par l’intermédiaire d’une agence La plupart des propriétaires étrangers vendent par l’intermédiaire d’une agence locale. Une bonne agence fixe le prix en fonction des biens comparables actuellement proposés à Alanya, assure la promotion dans les langues parlées par vos acheteurs potentiels, notamment le russe, l’allemand, les langues scandinaves et l’arabe, organise les visites pendant votre absence et accompagne la conclusion de la transaction. Prévoyez une commission vendeur d’environ 3 %, qui reste négociable. Vous pouvez vendre directement, mais le réseau d’acheteurs d’une agence et ses documents bilingues justifient généralement leur coût lors d’une transaction internationale. L’expertise SPK : celle de l’acheteur, pas la vôtre Depuis 2019, toute vente immobilière à un acheteur étranger nécessite un rapport officiel d’évaluation réalisé par un expert agréé par la SPK. Cette obligation incombe à l’acheteur, pas à vous. Elle influence néanmoins directement la vente, car le prix déclaré lors du transfert ne peut raisonnablement être inférieur à la valeur estimée et l’expertise définit la base de calcul des frais d’acte des deux parties. Le rapport est valable 90 jours : il est donc commandé une fois qu’un acheteur s’est fermement engagé, et non avant la mise en vente. En tant que vendeur, vous n’avez pas besoin de votre propre expertise. Il vous suffit de permettre à l’expert agréé d’accéder au logement pour l’inspecter. Contrat de vente et acompte Une fois le prix et les conditions convenus, les parties signent un contrat de vente et l’acheteur verse généralement un acompte. Le contrat doit préciser le prix, le montant de l’acompte et les conditions dans lesquelles il peut être perdu, la répartition des frais d’acte, la date du transfert et l’état du logement lors de sa remise. Pour une transaction internationale sans difficulté, fixez par écrit la devise et le circuit bancaire dans ce document plutôt que de vous en remettre à un accord verbal. Le rendez-vous de transfert auprès du TKGM Les transferts de propriété ont lieu exclusivement au registre foncier Tapu ve Kadastro (TKGM). Le vendeur et l’acheteur, ou les titulaires de leurs procurations notariées, doivent se présenter en personne au rendez-vous réservé. Les rendez-vous sont pris sur le système officiel en ligne à l’adresse randevu.tkgm.gov.tr. Si vous ne pouvez pas vous rendre en Turquie, accordez à votre avocat ou à votre agent une procuration notariée et apostillée afin qu’il puisse signer en votre nom. Lors du rendez-vous, l’acte de propriété, ou tapu, est transféré et les frais sont payés avant que l’agent du registre ne finalise l’inscription. Impôt sur les plus-values : le délai de cinq ans Ce délai détermine si vous conservez l’intégralité de votre plus-value ou si vous devez en verser une partie à l’administration fiscale. Selon l’article 80 de la loi relative à l’impôt sur le revenu (Gelir Vergisi Kanunu), un particulier qui détient le bien depuis plus de cinq ans ne paie aucun impôt sur la plus-value lors de la vente. Si vous vendez dans les cinq ans, la plus-value s’ajoute à vos autres revenus de source turque et est imposée selon un barème progressif pouvant atteindre 40 % dans la tranche supérieure. La plus-value imposable correspond au prix de vente diminué du coût d’acquisition indexé, et l’indexation à l’inflation de 2026 peut réduire sensiblement le gain imposable. Si l’impôt sur la plus-value s’applique, vous devez déposer une déclaration avant le 25 mars de l’année suivant la vente. Tapu harcı : les frais d’acte de 4 % Les frais de transfert au registre foncier, ou tapu harcı, représentent au total 4 % de la valeur déclarée. La loi prévoit une répartition de 2 % pour l’acheteur et de 2 % pour le vendeur. Dans la pratique, les négociations conduisent souvent l’acheteur à prendre également en charge les 2 % du vendeur. Précisez cette répartition dans votre contrat de vente afin d’éviter toute surprise au guichet du registre. Le DAB et le transfert de votre argent à l’étranger Voici l’étape qui prend souvent les vendeurs au dépourvu. Un Döviz Alım Belgesi (DAB, certificat d’achat de devises) n’était strictement obligatoire que lors de l’achat initial par un acheteur étranger. Il n’est pas légalement requis pour une simple revente. Cependant, votre banque exigera un DAB pour traiter le virement international du produit de la vente. En pratique, vous convertissez au moins le montant du produit de la vente en devises étrangères auprès d’une banque turque agréée, obtenez le certificat DAB attestant cette conversion et l’utilisez comme justificatif de conformité pour le transfert sortant. Sans ce document, le transfert d’une somme importante en livres turques vers l’étranger peut être bloqué. Encaissement et rapatriement du produit de la vente Lors de la conclusion, vous recevez des livres turques, généralement par virement sur votre compte turc, parfois par l’intermédiaire d’un compte bloqué ou d’un dispositif similaire à un séquestre mis en place par votre banque. Vous convertissez ensuite les livres dans la devise de votre pays, récupérez le DAB et demandez le virement international. Le règlement transfrontalier prend généralement de trois à sept jours ouvrés. Planifiez soigneusement le moment de la conversion : conserver un montant important en livres turques vous expose aux fluctuations du taux de change. Convenez donc avec votre banque du moment et du taux auxquels la conversion sera effectuée. Récapitulatif Confiez la mise en vente à une agence compétente, laissez l’acheteur commander l’expertise SPK, signez un contrat de vente qui fixe précisément le prix, les frais et le circuit des devises, assistez au rendez-vous du TKGM ou accordez une procuration, réglez les frais d’acte de 4 %, vérifiez le délai de cinq ans pour l’imposition de la plus-value, obtenez le DAB et transférez les fonds vers votre pays. Les propriétaires qui anticipent ces étapes concluent régulièrement leur vente en quatre à huit semaines. La difficulté vient rarement de la vente elle-même : c’est généralement le mouvement des fonds qui pose problème. Informez donc votre banque suffisamment tôt.