Alanya'da bir daire sahibi olup yurt dışında yaşarken bu daireyi kiraya vermek, uluslararası alıcıların Türk gayrimenkulünü gelire dönüştürmesinin en yaygın yollarından biridir. Ancak daireniz kira getirmeye başladığı anda Türkiye de payını bekler. Bu rehber, Türkiye'de yaşamayan bir mülk sahibinin Alanya kira gelirinden ne kadar vergi ödediğini, ne kadarının vergiden muaf olduğunu, neleri gider gösterebileceğinizi ve nasıl beyanname vereceğinizi sade bir dille anlatır.
Türkiye'de kira gelirini kimler beyan etmek zorundadır
Türkiye dışında yaşıyorsanız, Gelir Vergisi Kanunu (GVK) 6. maddesi uyarınca "sınırlı mükellef" sayılırsınız. Bu, Türkiye'nin sizi yalnızca Türkiye kaynaklı gelir üzerinden vergilendirmesi anlamına gelir; dünya genelindeki kazançlarınız üzerinden değil. Türkiye'deki bir mülkten elde edilen kira, Türkiye kaynaklı gelirdir ve GVK 70. maddesi kapsamında "gayrimenkul sermaye iradı" olarak sınıflandırılır.
Yani evet: Alanya'daki daireniz kira getiriyorsa, nerede yaşıyor olursanız olun bunu Türkiye'de beyan etmeniz gerekir. Bunun için önce yerel vergi dairesinden pasaportunuz ve tapunuzla alacağınız bir vergi kimlik numarasına ihtiyacınız vardır.
58.000 TL'lik istisna
Türkiye, konut sahiplerine yıllık bir vergiden muaf tutar tanır. 2026 gelir yılı için konut kira istisnası (mesken kira istisnası) 58.000 TL'dir. Yıllık brüt kiranız bu tutarın altındaysa, bunun üzerinden gelir vergisi ödemezsiniz; yine de beyanname vermeniz gerekebilir.
İki önemli sınır:
- Yalnızca konut kiralarına uygulanır. İşyeri kiralarında istisna yoktur; her lira vergiye tabidir.
- Mülk başına değil, kişi başına tek bir muafiyettir. Alanya'da üç daireniz mi var? Tüm kiralar toplanır ve tek bir 58.000 TL eşiğine göre değerlendirilir.
Giderlerinizi düşmenin iki yolu
İstisnadan sonra, vergiye tabi kiranızı giderleri düşerek azaltırsınız. Her yıl iki yöntemden birini seçersiniz:
- Götürü gider yöntemi. Hiçbir belge ve evrak olmadan brüt kiranızın sabit %15'ini düşersiniz. Basit ve güvenlidir. Bir kez seçtiğinizde, değiştirmeden önce iki yıl üst üste uygulamanız gerekir.
- Gerçek gider yöntemi. Belgeli gerçek giderlerinizi düşersiniz: bakım ve onarım, mülk yönetim ücretleri, sigorta, kredi faizi, emlak vergisi ve amortisman. Gerçek giderleriniz kiranın %15'ini aştığında bu yöntem avantajlıdır; ancak her faturayı saklamalısınız.
Çoğu Alanya mülk sahibi için pratik bir kural: krediniz varsa, tadilat yaptıysanız veya bir yönetim şirketi kullanıyorsanız, gerçek gider yöntemini hesaplayın; çoğu zaman sabit %15'i geçer.
Kalan tutar artan oranlı tarifeyle vergilendirilir
Kalan net kira, artan oranlarla vergilendirilir. 2026 için dilimler kabaca şöyledir:
- yaklaşık 158.000 TL'ye kadar %15
- 158.000–330.000 TL arası %20
- 330.000–600.000 TL arası %27
- 600.000–1.500.000 TL arası %35
- 1.500.000 TL üzeri %40
Tek daireli Alanya mülk sahiplerinin çoğu %15–20 aralığında kalır.
Kiracınız özel bir kişi değil de bir Türk şirketiyse, şirket kiranın %20'sini kaynağında keser (GVK 94/5-b maddesi) ve sizin adınıza vergi dairesine öder. Yine beyanname verirsiniz, ancak bu %20 nihai vergiden mahsup edilir ve fazla ödeme iade edilir.
Nasıl ve ne zaman beyanname verilir
Yıllık beyan dönemi, bir önceki takvim yılını kapsayacak şekilde 1–31 Mart'tır. Türkiye'de yaşamayanların iki pratik yolu vardır:
- Vergi kimlik numaranızla GİB Hazır Beyan Sistemi üzerinden çevrimiçi olarak kendiniz beyan edebilir; veya
- Sizin adınıza beyanda bulunması için ruhsatlı bir Türk mali müşavir ya da vergi temsilcisi atayabilirsiniz; Türkçe okumayan veya sürekli yurt dışında yaşayan sahiplerin genellikle tercih ettiği yol budur.
Vergi daha sonra Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Avro, sterlin veya başka para birimleriyle alınan kira, her ödeme tarihindeki Merkez Bankası kuru üzerinden liraya çevrilmelidir.
Çifte vergilendirmeden kaçınmak
Biri Türkiye'de biri ülkenizde olmak üzere iki kez vergi ödemekten mi endişeleniyorsunuz? Türkiye'nin Birleşik Krallık, Almanya, Hollanda, Norveç, Rusya ve BAE dahil yaklaşık 90 ülkeyle Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (ÇVÖA) vardır. Bu anlaşmalar uyarınca gayrimenkul gelirini vergilendirme önceliği Türkiye'dedir ve ülkeniz size mahsup tanır; genellikle Türkiye'de zaten ödediğiniz vergiyi ülkenizdeki vergi borcunuzdan düşerek. Ülkenizin Türkiye ile anlaşmasındaki "Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir" maddesine bakın.
Kısa süreli (Airbnb) kiralamalar hakkında bir not
Alanya dairenizi kısa konaklamalar için kiraya verirseniz kurallar sıkılaşır. 100 günün altındaki kiralamalar Turizm Amaçlı Kiralama İzni gerektirir ve kısa süreli gelir geçmişte ticari kazanç olarak değerlendirilmiştir; bu da KDV ve küçük bir konaklama vergisi getirir. Ancak Aralık 2025'te Danıştay, otel tarzı hizmet sunmayan ev sahiplerinin daha avantajlı bir sonuç olan olağan kira geliri (GMSİ) olarak vergilendirilmesi gerektiğine hükmetti. Durum hâlâ tartışmalı olduğundan, kısa süreli ilan vermeden önce profesyonel danışmanlık alın.
Pratik ipuçları
- İlk kiralama sezonunuzdan önce vergi numaranızı ve tapu örneğinizi hazırlayın.
- Gerçek gider yöntemini kullanabilecekseniz her faturayı saklayın.
- Mart beyan dönemini not edin; beyan etmemenin cezaları ödenecek vergiyi ikiye katlayabilir.
- Krediniz varsa, gerçek gider yöntemi genellikle tasarruf sağlar.
- Bir Türk mali müşavir kullanın; ücreti zaten indirilebilir bir giderdir.