Yabancı Ev Sahipleri İçin Türkiye Kira Sözleşmeleri: Neyi Nasıl Kaydetmeli

Alanya'daki Mülkünüzü Kiraya Vermek: Türkiye Neyin Kaydını İstiyor Alanya'da bir daire veya villa satın aldınız ve şimdi gelir getirmesini istiyorsunuz. İster bir aileye uzun dönem kiralayın, ister tatilciler için Airbnb'de listeleyin, Türkiye bu ikisini çok farklı iki pazar ve çok farklı iki kural kitabı olarak görür. Kaydı yanlış yapmak artık küçük bir ihmal değil: 2024'ten itibaren ve Aralık 2025 mahkeme kararıyla pekiştirilen şekilde, kısa dönem kiralama işletmecileri mülk başına yıllık 100.000 TL'den başlayan idari para cezalarıyla karşı karşıya. Bu rehber, yabancı bir ev sahibinin neyi, nerede kaydetmesi gerektiğini ve atlamanın sonuçlarını açıklıyor. !Alanya'da Türk kira sözleşmesini inceleyen yabancı mülk sahibi İki Kira Pazarı, İki Kural Seti Türk hukuku sınırı 30 günde çizer. Uzun dönem kiralama (30 gün ve üzeri): olağan kira hukukuna tabidir. Yazılı sözleşme, ikamet eden kiracılar ve gelir vergisi beyanı. Kısa dönem kiralama (30 günden az): tatil amaçlı kiralama, 2024'ten beri 7465 sayılı Kanun'a tabidir. Lisans, 100 gece sınırı ve ağır cezalar burada devreye girer. Tek bir geceyi bile ilan etmeden önce ünitenizin hangi pazara hizmet ettiğine karar verin, çünkü yükümlülükler keskin biçimde ayrışır. Uzun Dönem Kiralama: Sözleşme ve Vergi Dairesi 30 gün ve üzeri konaklamalar için yazılı sözleşme zorunludur. Noter onayı yasal olarak gerekli değildir, ancak noter tasdikli bir sözleşme tahliye veya ödenmeyen kira takibi gerektiğinde size çok daha güçlü bir konum sağlar; bu nedenle çoğu mülk sahibi bunu ucuz bir sigorta olarak görür. Vergi kısmı özellikle yerleşik olmayanlar için önemlidir. Kira geliri Türkiye'nin yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Bir istisna eşiği vardır (ilgili vergi yılı için 58.000 TL); net kira geliriniz bunun altında kalırsa gelir vergisi ödemezsiniz, ancak bunu aştığınızda tüm beyan yükümlü hale gelir. İmzalı sözleşmeyi saklayın — yerel vergi dairesi bunu talep edebilir ve bu, beyan ettiğiniz geliri belgeleyen evraktır. Birçok yabancı mülk sahibi e-Devlet'te kendi başına işlem yapmak yerine bir Türk mali müşavir veya yetkili temsilci aracılığıyla beyanda bulunur. Kısa Dönem Kiralama: Lisans, Sınır ve Bina Onayı Çoğu yabancı ev sahibinin yakalandığı yer burasıdır. 7465 sayılı Kanun kapsamında (2024'ten yürürlükte), üniteniz 30 günden az kiralanırsa tatil amaçlı kiralama işletmecisi sayılırsınız ve üç katı şart geçerli olur: Kültür ve Turizm Bakanlığı izin belgesi. Bu olmadan yasal olarak kısa dönem misafir kabul edemezsiniz. İzin belgesi mülkte sergilenmelidir. Bina onayı (apartman kuralı). Üniteniz kat mülkiyetine tabi bir binadaysa, herhangi bir kısa dönem kiralamaya izin verilmeden önce maliklerin en az beşte dördünün yazılı onayı gereklidir. Komşular reddederse tek bir site Airbnb'yi fiilen yasaklayabilir. 100 gece sınırı. Her ünite, ilgili düzenleme kapsamında yıllık dönemde en fazla 100 ardışık gece kiralanabilir — konutların tam zamanlı otel gibi işletilmesine kasıtlı bir frendir. !Kısa dönem kiralama onayı açısından kat mülkiyetli Alanya apartmanı BMMYK: Tatil Kiralama Kaydı Lisanslı kısa dönem işletmeciler BMMYK'ye (Belgeli Konaklama — sertifikalı konaklama sağlayıcıları için kayıt ve yönetim sistemi) kaydolmalıdır. Bu, lisanslı ünitenizi resmi sisteme bağlayan çevrimiçi bir kayıttır. Bu kayıt olmadan işletme yapmak, manşetteki cezayı tetikleyen şeydir: mülk başına, yılda 100.000 TL ve üzeri ceza. Konaklama Vergisi Kısa dönem konaklama, Türkiye'nin konaklama vergisine tabidir. Standart oran kira bedelinin %2'sidir. Mayıs–Aralık 2026 dönemi için oran geçici olarak %1'e indirilmiştir. Vergi misafirden tahsil edilip işletmeci tarafından ödenir; bu nedenle gecelik fiyatlandırmanıza ve muhasebenize dahil edin. Yerleşik Olmayan Ev Sahibinin Yükümlülükleri Yerleşik olmayan bir mülk sahibi olarak kira gelirini vergilendirmek için iki yolunuz vardır: Götürü yöntem: brüt kiranın sabit %15'ini götürü gider olarak düşün, kalanı vergilendirin. Gerçek gider yöntemi: bunun yerine belgelenmiş gerçek maliyetleri düşün. Her iki durumda da 58.000 TL'lik yıllık istisna geçerlidir ve gelir yıllık gelir vergisi beyannamesiyle — genellikle mali müşaviriniz veya temsilciniz aracılığıyla — beyan edilir. Göz Ardı Edemeyeceğiniz 2025 Sıkılaştırması Aralık 2025'te Danıştay, Airbnb gibi çevrimiçi platformlar üzerinden kiralama yapan işletmecilerin özel kişi olsalar bile ticari işletmeci sayıldığına hükmetti. Uygulamada bu, "ben sadece özel bir mülk sahibiyim" boşluğunu kapatır: bir platformda listeleyin, daha katı lisans, kayıt ve vergi yükümlülükleri durumunuza bakılmaksızın size bağlanır. 100.000 TL'lik ceza ve lisanssız işletme için olası cezai sorumlulukla birleştiğinde, köşe kesmenin maliyeti artık evrak işinden açıkça ağır basar. Pratik Kontrol Listesi İlan vermeden önce uzun dönem mi kısa dönem mi olduğuna karar verin. Uzun dönem: yazılı sözleşme imzalayın; noter onayını değerlendirin; vergi dairesi için saklayın. Kısa dönem: Bakanlık lisansını alın; paylaşımlı binadaysa 4/5 malik onayını sağlayın; 100 gece sınırına uyun. İlk kısa dönem misafirinizi almadan önce BMMYK'ye kaydolun. Konaklama vergisini tahsil edip ödeyin (Mayıs–Aralık 2026 için %1, aksi halde %2). Yıllık gelir vergisi beyannamenizi verin; 58.000 TL istisnayı ve %15 götürü gideri uygulayın. Yerleşik değilseniz bir Türk mali müşavir veya temsilci kullanın. Alanya'daki bir mülkü kiraya vermek gerçekten kârlı olabilir — ancak kayıtlar bir ceza gelmeden önce, sonra değil, yapıldığında.