Расходы на передачу права собственности (тапу) в Турции для иностранцев (разбор 2026)

Расходы на передачу права собственности (тапу) в Турции для иностранцев (разбор 2026)

При покупке недвижимости в Алании цена в объявлении — это не та сумма, которую вы фактически платите. Сверх стоимости объекта закладывайте налоги на передачу, обязательные отчёты, страховку и услуги специалистов. Для большинства иностранных покупателей эти статьи добавляют 6–9 процентов к заявленной цене. Этот разбор раскрывает каждую статью с цифрами 2026 года, чтобы в Кадастровом управлении не было сюрпризов.

Общий бюджет: чего ожидать

Реалистичное правило для Алании — отложить около 6–9 процентов от цены покупки на сопутствующие расходы. Вторичное жильё ближе к нижней границе, потому что НДС отсутствует, а новые квартиры от застройщика могут стоить дороже после добавления НДС. Самая крупная статья почти всегда — налог на передачу тапу.

Тапу харджи (налог на передачу права собственности)

Тапу харджи — главный расход при сделке: 4 процента от официально заявленной стоимости. По закону эти 4 процента делятся 2 процента покупатель и 2 процента продавец. На практике продавцы и застройщики в Алании часто перекладывают все 4 процента на покупателя, поэтому до подписания письменно уточните, кто что платит. На объект за 5 000 000 TRY полный налог составит 200 000 TRY.

Налог считается от заявленной стоимости в Кадастре, которая не может быть ниже муниципальной минимальной. Занижение стоимости ради экономии на налоге незаконно и рискованно.

НДС (KDV) — только на новостройки

НДС применяется только при покупке новой недвижимости напрямую у застройщика. На вторичное жильё между частными лицами НДС нет.

• Жильё до 150 м²: 1 процент
• Жильё свыше 150 м² или коммерческие объекты: 20 процентов (повышен с 18 процентов в 2023 году)

Многие иностранные покупатели также могут получить разовое освобождение от НДС на первую новую покупку, если ввозят средства из-за рубежа и удерживают объект не менее года. Уточните у юриста право на льготу до сделки.

Отчёт об оценке SPK

С 2019 года лицензированный отчёт об оценке SPK обязателен для каждого иностранного покупателя. Он определяет официальную рыночную стоимость для Кадастра. Закладывайте 2 000–5 000 TRY; отчёт действителен 90 дней, поэтому при переносе сделки важны сроки.

Нотариальные расходы

Если вы оформляете доверенность, чтобы передачу провёл юрист, или нужны присяжные переводы и нотариально заверенные документы, рассчитывайте на нотариальные расходы примерно 500–1 500 TRY. Нотариус не всегда нужен, если вы лично присутствуете на приёме в Кадастре с присяжным переводчиком.

DASK (обязательная страховка от землетрясений)

Обязательная страховка от землетрясений DASK должна быть оформлена до передачи права собственности. Для стандартной квартиры премия начинается примерно от 200–500 TRY в год. Это недорого, но обязательно: нет полиса DASK — нет тапу.

Агентская комиссия

Комиссия не фиксирована законом, но рыночная норма — 3 процента с покупателя и 3 процента с продавца. В некоторых сделках с покупателя просят все 6 процентов, поэтому уточняйте и договаривайтесь заранее. При покупке за 5 000 000 TRY 3 процента — это 150 000 TRY.

Мелкие и необязательные расходы

• Сбор за запись на приём в TKGM: номинальный административный сбор около 50–200 TRY.
• Банковский перевод / валютные расходы: комиссии за перевод и курсовая разница при вводе средств в Турцию.
• Страхование титула: в Турции по желанию; некоторые иностранные покупатели добавляют его для спокойствия.
• Регистрация ипотеки: при кредите в турецком банке применяется сбор 0,948 процента от суммы кредита.

Примеры расчётов

Вторичная квартира, 5 000 000 TRY:

• Налог тапу (4%): 200 000 TRY
• Оценка SPK: 3 000 TRY
• DASK: 400 TRY
• Комиссия (3% с покупателя): 150 000 TRY
• НДС нет (вторичка)

Итого доплата ≈ 353 400 TRY, около 4,1 процента сверх цены покупки (без половины налога, которую может переложить продавец).

Новая квартира ≤150 м² от застройщика, 5 000 000 TRY:

• Налог тапу (4%): 200 000 TRY
• НДС 1%: 50 000 TRY
• SPK + DASK: ~3 400 TRY

Итого доплата ≈ 5 процентов без агентской комиссии. Крупная новостройка свыше 150 м² с НДС 20 процентов поднимет итог намного выше — вот почему различие новостройка/вторичка так важно для бюджета.

Планируйте заранее

Разумный шаг — запросить письменную смету по всем перечисленным пунктам до брони объекта. В Ogenus мы заранее расписываем каждую цифру по вашей конкретной покупке в Алании, чтобы заложенная в бюджет сумма совпала с фактической.