Как проверить турецкий ТАПУ на ипотеку, арест и обременения перед покупкой

Когда вы покупаете жильё в Алании, главный вопрос — не цена и не вид на море, а чистота титула. Турецкий документ о праве собственности — ТАПУ — может нести скрытые долги и обременения, которые переходят к вам в момент подписания. Это руководство шаг за шагом показывает, как убедиться, что объект в Алании свободен от ипотек, арестов и других обременений, прежде чем вы заплатите хотя бы одну лиру. Почему чистый титул важен В Турции большинство обременений регистрируется на объект, а не на человека. Если прежний владелец заложил жильё банку или суд наложил арест за неоплаченный долг, это бремя переходит вместе с тапу. Купив без проверки, вы можете унаследовать ипотеку, обнаружить, что не можете перепродать, или потерять задаток застройщику, чья земля всё ещё служит залогом по строительному кредиту. Бумажный ТАПУ, который вручает продавец, ничего не доказывает — он может устареть на месяцы. Турецкое слово, которое вы хотите увидеть, — takyidatsız: свободный от обременений. Никогда не принимайте устное «всё чисто» — проверьте в реестре сами. Основные виды обременений Турецкий титул фиксирует обременения в отдельных графах. Важнее всего три: İpotek (ипотека / залог). Добровольное обеспечительное право, обычно банковский кредит, регулируется статьёй 826 и далее Гражданского кодекса Турции. Остаётся на объекте и связывает следующего владельца, пока не будет официально снято (fek). Haciz (арест суда). Принудительное изъятие по решению исполнительного суда для обеспечения долга. Объект под haciz нельзя свободно продать, пока долг не погашен или суд не снимет арест. Şerh (отметка). Запись о личных правах, связывающих последующих владельцев: договор о намерении продажи (satış vaadi), преимущественное право (önalım hakkı), узуфрукт (intifa hakkı) или долгосрочная аренда. Также вы можете увидеть графу beyan (декларация) с уведомлениями, например о статусе строительства, и неоплаченный belediye borcu (муниципальный налоговый долг), из-за которого муниципалитет может наложить собственный залог. Как проверять: TAKBİS против parsel sorgulama Существуют два совершенно разных инструмента, и их путаница — классическая ошибка. TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) — это живой, официальный земельный реестр, которым управляет TKGM. Он показывает обременения в реальном времени — каждую зарегистрированную ipotek, haciz и şerh. Нотариусы, юристы и уполномоченные лица могут делать запросы, а через портал WEBTAPU (tapu.gov.tr) владельцы видят свои записи по входу e-Devlet или иностранному идентификационному номеру. Это единственный источник, доказывающий чистоту титула. parselsorgu.tkgm.gov.tr — бесплатный публичный кадастровый поиск. Введите провинцию, район, квартал (mahalle), блок (ada) и участок (parsel), и он вернёт координаты, классификацию земли (cins) и класс собственности — полезно для подтверждения местоположения и того, что земля не относится, например, к ограниченным сельхозугодьям. Но он показывает только кадастровые данные: живые обременения он не раскрывает. Считайте его картой, а не проверкой на чистоту. Практичный путь для покупателя: поручите турецкому юристу выполнить полный запрос TAKBİS по ada/parsel, прежде чем что-либо подписывать. Строительная ипотека застройщика — самый частый риск Если вы покупаете новостройку или объект на стадии котлована в Алании, остерегайтесь inşaat ipoteği (строительной ипотеки). Застройщики регулярно закладывают землю банку для финансирования стройки, и эта единственная ipotek обременяет каждую квартиру в доме, включая вашу. Это нормально, но обременение должно быть снято до или в момент перехода титула к вам. Договор купли-продажи должен прямо обязывать застройщика получить банковское письмо о снятии (ipotek fek belgesi) и обеспечить, чтобы TKGM аннулировал ipotek по вашей конкретной квартире одновременно с регистрацией вашего права. Если вы получите титул, пока банковская ипотека ещё висит, требование банка имеет приоритет над вашим. Никогда не вносите последний платёж, пока не подтвердите снятие в TAKBİS. Повторная проверка в день перехода права Запроса TAKBİS за неделю до сделки недостаточно. Новая ipotek или haciz может быть зарегистрирована в само утро перехода. Лучшая практика — запросить свежую распечатку TAKBİS в офисе TKGM в день сделки, прямо перед подписанием. Ваш юрист должен у стойки подтвердить, что титул всё ещё takyidatsız, и только потом продолжать. Этот один шаг предотвращает худший сценарий — наследование залога, наложенного в тот же день. Также держите наготове муниципальную справку «borcu yoktur» (об отсутствии долга) и обязательную страховку от землетрясения DASK — обе могут потребовать в офисе при сделке. Практический чек-лист перед покупкой Получите точные il / ilçe / mahalle / ada / parsel (и bağımsız bölüm для квартир). Поручите турецкому юристу сделать запрос TAKBİS и прочитать каждую графу обременений. Подтвердите, что титул takyidatsız — письменно, из реестра, а не от продавца. Для новостроек закрепите в договоре пункт о снятии ipotek (fek) до перехода права. Запросите муниципальную справку belediye borcu yoktur. Убедитесь, что страховка DASK оформлена и передаётся. Сделайте повторный запрос TAKBİS в тот же день в офисе TKGM перед подписанием. Чистый ТАПУ — основа безопасной покупки в Алании. Потратьте немного на юридическую проверку сейчас, и вы не унаследуете чужой долг позже.