Налог на арендный доход в Турции: руководство для иностранцев

Владеть квартирой в Аланье и сдавать её в аренду, живя за границей, — один из самых популярных способов, которыми международные покупатели превращают турецкую недвижимость в доход. Но как только ваша квартира начинает приносить арендную плату, Турция ожидает свою долю. Это руководство простыми словами объясняет, какой налог платит собственник-нерезидент с арендного дохода в Аланье, какая сумма не облагается налогом, что можно вычесть и как подать декларацию. Кто обязан декларировать арендный доход в Турции Если вы живёте за пределами Турции, вы являетесь «ограниченным налогоплательщиком» (sınırlı mükellef) согласно статье 6 Закона о подоходном налоге (GVK). Это означает, что Турция облагает налогом только доход из турецких источников, а не ваш мировой доход. Арендная плата за недвижимость в Турции — это доход из турецкого источника, классифицируемый как «доход с капитала недвижимости» (gayrimenkul sermaye iradı) согласно статье 70 GVK. Так что да: если ваша квартира в Аланье приносит арендную плату, вы обязаны задекларировать её в Турции, где бы вы ни жили. Для этого сначала нужен турецкий идентификационный номер налогоплательщика (vergi kimlik numarası), который выдаёт местная налоговая инспекция по вашему паспорту и свидетельству о собственности (tapu). Освобождение на 58 000 TRY Турция предоставляет владельцам жилья ежегодный необлагаемый минимум. На 2026 налоговый год освобождение по аренде жилья (mesken kira istisnası) составляет 58 000 TRY. Если ваша годовая валовая аренда ниже этой суммы, подоходный налог с неё не уплачивается, хотя декларацию подать всё же может потребоваться. Два важных ограничения: Применяется только к аренде жилья. Для коммерческих помещений (işyeri) освобождения нет; облагается каждая лира. Это одно освобождение на человека, а не на объект. У вас три квартиры в Аланье? Вся аренда складывается и сопоставляется с единым порогом 58 000 TRY. Два способа вычесть расходы После освобождения вы уменьшаете налогооблагаемую аренду, вычитая расходы. Каждый год вы выбираете один из двух методов: Метод фиксированной ставки (götürü gider). Вычитаете фиксированные 15% валовой аренды без чеков и документов. Просто и безопасно. Выбрав его, вы обязаны применять его два года подряд, прежде чем сменить метод. Метод фактических расходов (gerçek gider). Вычитаете реальные документально подтверждённые затраты: содержание и ремонт, плату за управление недвижимостью, страхование, проценты по кредиту, местный налог на недвижимость (emlak vergisi) и амортизацию. Этот метод выгоден, когда реальные расходы превышают 15% аренды, но нужно хранить каждый счёт. Практическое правило для большинства владельцев в Аланье: если у вас есть ипотека, вы оплатили ремонт или пользуетесь управляющей компанией, рассчитайте метод фактических расходов — он часто выгоднее фиксированных 15%. Остаток облагается по прогрессивной шкале Оставшаяся чистая аренда облагается по прогрессивным ставкам. На 2026 год диапазоны примерно такие: 15% до примерно 158 000 TRY 20% на 158 000–330 000 TRY 27% на 330 000–600 000 TRY 35% на 600 000–1 500 000 TRY 40% свыше 1 500 000 TRY Большинство владельцев одной квартиры в Аланье остаются в диапазоне 15–20%. Если ваш арендатор — турецкая компания, а не частное лицо, компания удерживает 20% аренды у источника (статья 94/5b GVK) и перечисляет их в налоговую от вашего имени. Декларацию вы всё равно подаёте, но эти 20% засчитываются в счёт итогового налога, а переплата возвращается. Как и когда подавать декларацию Годовой период подачи — с 1 по 31 марта, за предыдущий календарный год. У нерезидентов есть два практичных пути: Подать онлайн самостоятельно через систему предзаполненных деклараций GİB (Hazır Beyan), используя свой турецкий налоговый номер; либо Назначить лицензированного турецкого бухгалтера или налогового представителя для подачи за вас — обычный выбор для владельцев, не читающих по-турецки или постоянно живущих за границей. Налог затем уплачивается двумя равными частями, в марте и июле. Аренду, полученную в евро, фунтах или другой валюте, необходимо пересчитать в лиры по курсу Центрального банка на дату каждого платежа. Как избежать двойного налогообложения Беспокоитесь, что заплатите дважды — в Турции и дома? У Турции есть соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) примерно с 90 странами, включая Великобританию, Германию, Нидерланды, Норвегию, Россию и ОАЭ. По этим договорам первоочередное право облагать доход от недвижимости остаётся за Турцией, а ваша страна предоставляет льготу — обычно засчитывая уже уплаченный в Турции налог в счёт налога на родине. Проверьте статью «Доходы от недвижимого имущества» в договоре вашей страны с Турцией. Замечание о краткосрочной аренде (Airbnb) Если вы сдаёте квартиру в Аланье на короткий срок, правила ужесточаются. Аренда менее 100 дней требует Разрешения на аренду в туристических целях, а краткосрочный доход исторически считался коммерческим, что влекло НДС и небольшой налог на проживание. Однако в декабре 2025 года Государственный совет Турции (Danıştay) постановил, что хозяева, не оказывающие гостиничных услуг, должны облагаться как обычный арендный доход (GMSI) — более выгодный вариант. Позиция всё ещё спорна, поэтому перед размещением краткосрочного объявления получите профессиональную консультацию. Практические советы Подготовьте налоговый номер и копию tapu до первого арендного сезона. Храните каждый счёт, если можете использовать метод фактических расходов. Внесите мартовский период подачи в календарь — штрафы за непредставление декларации могут удвоить сумму налога. Если у вас ипотека, метод фактических расходов обычно экономит деньги. Пользуйтесь турецким бухгалтером; его гонорар сам по себе вычитаемый расход.