Erstellen Sie Ihre Mietkalkulation anhand objektspezifischer Zahlungseingänge und Kosten und prüfen Sie anschließend die Folgen sinkender Einnahmen oder steigender Reparaturkosten. Eine beworbene Miete ist eine Preisvorstellung; sie belegt weder Buchungen noch vereinnahmte Beträge oder das Geld, das dem Eigentümer verbleibt.
Trennen Sie die vier Einnahmekennzahlen
Fordern Sie Unterlagen für einen klar bestimmten Zeitraum und eine festgelegte Währung an. Führen Sie diese Kennzahlen in getrennten Spalten:
| Kennzahl | Anzufordernde Nachweise |
|---|---|
| Angebotsmiete | Datiertes Inserat und enthaltene Leistungen |
| Gebuchter Umsatz | Buchungsübersicht mit Stornierungen und Rabatten |
| Vereinnahmter Umsatz | Mit Buchungen oder Mietverträgen abgeglichene Zahlungsbelege |
| Netto-Cashflow des Eigentümers | Zahlungseingänge abzüglich benannter Auszahlungen, mit Angaben zur Berücksichtigung von Steuern und Finanzierung |
Fordern Sie bei einer vermieteten Immobilie den Mietvertrag und den Zahlungsverlauf an, wobei unnötige personenbezogene Angaben entfernt sein sollten. Bitten Sie bei einer Ferienvermietung neben Buchungen auch um Verfügbarkeitsaufzeichnungen: Vom Eigentümer gesperrte Zeiten, Reparaturzeiten und unbelegte Tage sollten unterscheidbar sein. Hat die Immobilie keine Betriebshistorie, kennzeichnen Sie Einnahmeannahmen als Schätzungen und benennen Sie deren Belege.
Erstellen Sie eine monatliche Kostenübersicht
Erfassen Sie Gemeinschaftskosten, Versorgungsleistungen, Reparaturen, Verwaltung, Reinigung, Versicherungen, Buchungskosten und eine fachkundige Steuerschätzung. Führen Sie Rücklagen für Ausstattung und Ersatzbeschaffungen gesondert auf, damit ein scheinbar guter Betriebsmonat künftige Ausgaben nicht verdeckt.
Fragen Sie den Verwalter, ob angegebene Gebühren auf Buchungen, vereinnahmten Umsätzen oder einer anderen Grundlage beruhen. Klären Sie, wer bei Leerstand zahlt, wer Reparaturen genehmigt und ob der Eigentümer die zugehörigen Rechnungen einsehen kann. Ziehen Sie eine Plattformgebühr nicht doppelt ab, wenn sie bereits von einer Auszahlung einbehalten wurde.
Ziehen Sie für die Liquiditätsplanung tatsächliche Auszahlungen von tatsächlichen Zahlungseingängen ab. Weisen Sie Finanzierungszahlungen und größere Investitionen gesondert aus. Benennen Sie bei Renditevergleichen den Zähler und verwenden Sie für alle Immobilien denselben Nenner, etwa die gesamten Erwerbs- und Erstausstattungskosten. Trennen Sie Bruttorendite und Netto-Cashflow.
Vergleichen Sie die Einheiten in Oba, Mahmutlar und Kestel
Verwenden Sie für jeden Kandidaten dasselbe Besichtigungsblatt: Zugang zum Eingang, Aufzugzugang, nutzbarer Grundriss, Schlafmöglichkeiten, Lärm, Stauraum und praktische Wege zu den Orten, die Ihre vorgesehenen Gäste nutzen würden. Prüfen Sie jede beworbene Aussicht von der tatsächlichen Einheit aus.
Fordern Sie Gebäudebudgets, Unterlagen zu Gemeinschaftskosten und Verwaltungsbedingungen an. Unterscheiden Sie die Ausstattung innerhalb der Einheit von Gemeinschaftseinrichtungen und klären Sie den Gästezugang sowie etwaige Beschränkungen. Vergleichen Sie diese Ergebnisse in Ihrer Ogenus-Auswahl von Immobiliensuche für eine Investition in Alanya, ohne aus dem Namen eines Viertels auf Rentabilität zu schließen.
Klären Sie die Vermietungsnutzung und steuerliche Annahmen
Beschreiben Sie der zuständigen Provinzbehörde die geplanten Aufenthalte, Leistungen und den Betreiber anhand der Antragshinweise des Ministeriums. Führen Sie Genehmigungsfragen als offen, bis sie für die Immobilie beantwortet wurden.
Geben Sie einem qualifizierten Steuerberater Angaben zu Eigentum, Wohnsitz und Betrieb zusammen mit dem GIB-Leitfaden zu Mieteinkünften für nicht in der Türkei ansässige Personen. Bitten Sie um eine Schätzung mit den zugrunde liegenden Annahmen, ohne jede Auszahlung als steuerlich abziehbare Ausgabe zu behandeln.
Prüfen Sie den Kauf, bevor Sie Geld verbindlich einsetzen
Erstellen Sie ein Basisszenario, ein Szenario mit geringeren Einnahmen und eines ohne Mieteinnahmen. Variieren Sie Leerstand, vereinnahmte Mieten, Reparaturausgaben und Wechselkursannahmen unabhängig voneinander. Nehmen Sie Ihre Eigennutzungszeiten aus der Vermietungsverfügbarkeit heraus und prüfen Sie mögliche Beschränkungen des Verwalters für diese Zeiten.
Berechnen Sie die Liquidität, die Sie zur Deckung jedes Fehlbetrags benötigen würden. Halten Sie vor der Zahlung fehlende Unterlagen und vereinbarte Kaufbedingungen schriftlich fest. Lassen Sie künftige Veräußerungsgewinne außerhalb der Betriebskalkulation: Sie können heutige Rechnungen nicht bezahlen.