Eine Wohnung in Alanya zu besitzen und sie zu vermieten, während Sie im Ausland leben, ist eine der beliebtesten Möglichkeiten, mit der internationale Käufer türkische Immobilien in Einkommen verwandeln. Doch sobald Ihre Wohnung Miete einbringt, erwartet die Türkei ihren Anteil. Dieser Leitfaden erklärt verständlich, welche Steuer ein nicht ansässiger Eigentümer auf Mieteinnahmen in Alanya zahlt, wie viel steuerfrei bleibt, was Sie absetzen können und wie Sie die Erklärung abgeben. Wer Mieteinnahmen in der Türkei erklären muss Wenn Sie außerhalb der Türkei leben, gelten Sie nach Artikel 6 des Einkommensteuergesetzes (GVK) als „beschränkt Steuerpflichtiger“ (sınırlı mükellef). Das bedeutet, die Türkei besteuert nur Ihr Einkommen aus türkischen Quellen, nicht Ihr Welteinkommen. Miete aus einer in der Türkei gelegenen Immobilie ist Einkommen aus türkischer Quelle und wird nach GVK Artikel 70 als „Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ (gayrimenkul sermaye iradı) eingestuft. Also ja: Wenn Ihre Wohnung in Alanya Miete einbringt, müssen Sie diese in der Türkei erklären, egal wo Sie leben. Dafür benötigen Sie zunächst eine türkische Steueridentifikationsnummer (vergi kimlik numarası), die Sie beim örtlichen Finanzamt mit Ihrem Reisepass und dem Grundbuchauszug (tapu) erhalten. Der Freibetrag von 58.000 TRY Die Türkei gewährt Wohnungsvermietern einen jährlichen steuerfreien Betrag. Für das Einkommensjahr 2026 beträgt der Freibetrag für Wohnungsmiete (mesken kira istisnası) 58.000 TRY. Liegt Ihre jährliche Bruttomiete darunter, fällt darauf keine Einkommensteuer an — eine Erklärung kann dennoch erforderlich sein. Zwei wichtige Grenzen: Er gilt nur für Wohnungsmiete. Gewerberäume (işyeri) erhalten keinen Freibetrag; jede Lira ist steuerpflichtig. Es ist ein Freibetrag pro Person, nicht pro Objekt. Sie besitzen drei Wohnungen in Alanya? Alle Mieten werden zusammengerechnet und an der einen Grenze von 58.000 TRY gemessen. Zwei Wege, Ihre Kosten abzusetzen Nach dem Freibetrag mindern Sie Ihre steuerpflichtige Miete durch den Abzug von Ausgaben. Jedes Jahr wählen Sie eine von zwei Methoden: Pauschalmethode (götürü gider). Sie ziehen pauschal 15% Ihrer Bruttomiete ohne Belege und Papierkram ab. Einfach und sicher. Einmal gewählt, müssen Sie sie zwei Jahre in Folge beibehalten, bevor Sie wechseln. Methode der tatsächlichen Kosten (gerçek gider). Sie ziehen Ihre realen, belegten Kosten ab: Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren, Versicherung, Kreditzinsen, die örtliche Grundsteuer (emlak vergisi) und Abschreibung. Das lohnt sich, wenn Ihre realen Kosten 15% der Miete übersteigen — Sie müssen jedoch jede Rechnung aufbewahren. Eine praktische Regel für die meisten Eigentümer in Alanya: Wenn Sie einen Kredit haben, eine Renovierung bezahlt haben oder eine Verwaltungsfirma nutzen, rechnen Sie die Methode der tatsächlichen Kosten durch — sie schlägt oft die pauschalen 15%. Der Rest wird progressiv besteuert Die verbleibende Nettomiete wird zu progressiven Sätzen besteuert. Für 2026 liegen die Stufen etwa bei: 15% bis rund 158.000 TRY 20% von 158.000–330.000 TRY 27% von 330.000–600.000 TRY 35% von 600.000–1.500.000 TRY 40% über 1.500.000 TRY Die meisten Eigentümer einer einzelnen Wohnung in Alanya bleiben im Bereich 15–20%. Ist Ihr Mieter ein türkisches Unternehmen statt einer Privatperson, behält das Unternehmen 20% der Miete an der Quelle ein (GVK Artikel 94/5b) und führt sie in Ihrem Namen an das Finanzamt ab. Sie geben dennoch eine Erklärung ab, doch diese 20% werden auf Ihre Endsteuer angerechnet und eine Überzahlung wird erstattet. Wie und wann Sie die Erklärung abgeben Der jährliche Abgabezeitraum ist der 1.–31. März für das vorangegangene Kalenderjahr. Nicht ansässige Eigentümer haben zwei praktische Wege: Geben Sie die Erklärung online selbst über das vorausgefüllte System der GİB (Hazır Beyan) mit Ihrer türkischen Steuernummer ab; oder Beauftragen Sie einen zugelassenen türkischen Steuerberater oder Steuervertreter mit der Abgabe — die übliche Wahl für Eigentümer, die kein Türkisch lesen oder dauerhaft im Ausland leben. Die Steuer wird anschließend in zwei gleichen Raten im März und Juli gezahlt. In Euro, Pfund oder anderen Währungen erhaltene Miete muss zum Kurs der Zentralbank am jeweiligen Zahlungstag in Lira umgerechnet werden. Doppelbesteuerung vermeiden Sorge, zweimal zu zahlen — in der Türkei und zu Hause? Die Türkei hat Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit rund 90 Ländern, darunter Großbritannien, Deutschland, die Niederlande, Norwegen, Russland und die VAE. Nach diesen Abkommen behält die Türkei das vorrangige Recht, Immobilieneinkünfte zu besteuern, und Ihr Heimatland gewährt Entlastung — in der Regel durch Anrechnung der bereits in der Türkei gezahlten Steuer auf Ihre heimische Steuerschuld. Prüfen Sie den Artikel „Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ im Abkommen Ihres Landes mit der Türkei. Ein Hinweis zur Kurzzeitvermietung (Airbnb) Wenn Sie Ihre Wohnung in Alanya für Kurzaufenthalte vermieten, werden die Regeln strenger. Vermietungen unter 100 Tagen benötigen eine Genehmigung zur Vermietung für touristische Zwecke, und kurzfristige Einnahmen wurden bisher als gewerblich behandelt — mit Mehrwertsteuer und einer kleinen Beherbergungssteuer. Im Dezember 2025 entschied der türkische Staatsrat (Danıştay) jedoch, dass Gastgeber, die keine hotelähnlichen Leistungen anbieten, als gewöhnliche Mieteinkünfte (GMSI) besteuert werden sollten — ein günstigeres Ergebnis. Die Lage ist weiterhin umstritten, holen Sie daher vor einer Kurzzeit-Anzeige fachlichen Rat ein. Praktische Tipps Bringen Sie Steuernummer und eine Kopie Ihres tapu vor Ihrer ersten Vermietungssaison in Ordnung. Bewahren Sie jede Rechnung auf, falls Sie die Methode der tatsächlichen Kosten nutzen. Notieren Sie sich den März-Abgabezeitraum — Strafen für eine Nichterklärung können die fällige Steuer verdoppeln. Wenn Sie einen Kredit haben, spart die Methode der tatsächlichen Kosten meist Geld. Nutzen Sie einen türkischen Steuerberater; sein Honorar ist selbst eine absetzbare Ausgabe.
Mieteinkommensteuer in der Türkei: Leitfaden für ausländische Eigentümer
Wie nicht ansässige Eigentümer 2026 auf Mieteinnahmen in Alanya besteuert werden: 58.000-TRY-Freibetrag, Abzüge, Sätze und Abgabe.
FAQ
Zahle ich in der Türkei Einkommensteuer, wenn ich als ausländischer Eigentümer meine Wohnung in Alanya vermiete?
Ja. Nach GVK Artikel 6 werden Nichtansässige in der Türkei nur auf Einkommen aus türkischen Quellen besteuert, und Miete aus einer türkischen Immobilie zählt dazu, unabhängig von Ihrem Wohnort. Sie benötigen eine türkische Steuernummer, müssen das Einkommen jährlich erklären und progressive Sätze von 15–40% auf das Nettoeinkommen über dem Wohnungsfreibetrag zahlen.
Wie hoch ist die steuerfreie Mietgrenze in der Türkei für 2026?
Für das Einkommensjahr 2026 sind Mieteinnahmen aus Wohnungen bis 58.000 TRY im Rahmen des mesken kira istisnası steuerfrei. Er gilt nur für Wohnimmobilien, nicht für Gewerberäume, und ist ein Freibetrag pro Person: Bei mehreren Wohnungen werden alle Mieten zusammengerechnet und an der einen Grenze von 58.000 TRY gemessen.
Kann ich Ausgaben absetzen, bevor ich meine türkische Mietsteuer berechne?
Ja, jährlich mit einer von zwei Methoden. Die Pauschalmethode (götürü gider) zieht 15% der Bruttomiete ohne Belege ab, muss aber nach der Wahl zwei Jahre in Folge beibehalten werden. Die Methode der tatsächlichen Kosten (gerçek gider) zieht belegte Kosten wie Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Versicherung, Kreditzinsen, Grundsteuer und Abschreibung ab. Eigentümer mit Kredit oder Renovierung sparen meist mehr mit der Methode der tatsächlichen Kosten.
Wann und wie gebe ich als nicht ansässiger Eigentümer die Erklärung ab?
Geben Sie zwischen dem 1. und 31. März eine Jahreserklärung für die Miete des Vorjahres ab. Sie können online über das vorausgefüllte GİB-System mit Ihrer Steuernummer abgeben oder einen zugelassenen türkischen Steuerberater beauftragen — die übliche Wahl für im Ausland Lebende. Die Steuer wird in zwei gleichen Raten im März und Juli gezahlt.
Werde ich doppelt besteuert — in der Türkei und zu Hause?
Meist nicht. Die Türkei hat Doppelbesteuerungsabkommen mit rund 90 Ländern. Nach den meisten Abkommen hat die Türkei das vorrangige Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte, und Ihr Heimatland gewährt Entlastung — in der Regel durch Anrechnung der bereits in der Türkei gezahlten Steuer auf Ihre heimische Steuerschuld. Prüfen Sie den Artikel „Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ im Abkommen Ihres Landes mit der Türkei.