Yabancı Mal Sahibi Olarak Türkiye'deki Mülkünüzü Nasıl Satarsınız: Süreç, Vergi ve Bedeli Yurt Dışına Aktarma

Alanya'da mülkünüzü alırken evrak işi alıcının yüküydü. Satışta durum tersine döner: artık yabancı bir alıcıyı, vergi dairesini ve kendi ülkenizdeki bankayı tatmin etmesi gereken sizsiniz. İyi haber şu ki yabancı mal sahipleri için yeniden satış süreci oturmuş ve öngörülebilir. İlanı verdiğiniz andan paranın yurt dışındaki hesabınıza geçtiği güne kadar dört ila sekiz hafta gerçekçi bir süredir. İşte tam yol haritası. !Akdeniz'e bakan Alanya'daki sahil apartmanları Süreç bir bakışta Tipik bir satış beş aşamadan geçer: alıcı bulmak (bir ila dört hafta), satış sözleşmesi imzalamak ve alıcının ekspertizini sipariş etmek, tapu devri randevusunu almak ve katılmak (bir ila iki hafta), Türk lirası bedelini almak, ardından parayı dönüştürüp yurt dışına göndermek (üç ila yedi iş günü). Sırayı bilmek, belgeleri paralel hazırlamanızı ve randevu gününde eksik bir belgeyle karşılaşmamanızı sağlar. Acente aracılığıyla ilan Yabancı mal sahiplerinin çoğu yerel bir acente aracılığıyla satar. İyi bir acente güncel Alanya emsallerine göre fiyatlar, muhtemel alıcılarınızın konuştuğu dillerde (Rusça, Almanca, İskandinav dilleri, Arapça) pazarlama yapar, siz yurt dışındayken görüntülemeleri yönetir ve kapanışı yürütür. Satıcı tarafı komisyonu genellikle %3 civarındadır ve pazarlığa açıktır. Özel satış da yapabilirsiniz ama acentenin alıcı ağı ve iki dilli evrak işi sınır ötesi bir işlemde çoğu zaman masrafını çıkarır. SPK ekspertizi (sizin değil, alıcının) 2019'dan bu yana yabancı bir alıcıya yapılan her mülk satışı, SPK lisanslı resmi bir değerleme raporu gerektirir. Bu, sizin değil alıcının yükümlülüğüdür; ancak satışınızı doğrudan etkiler, çünkü beyan edilen devir bedeli ekspertiz değerinin makul ölçüde altına inemez ve ekspertiz her iki tarafın tapu harcı hesabının da tabanını oluşturur. Rapor 90 gün geçerlidir, bu yüzden ilan vermeden önce değil, kesin bir alıcı bulununca sipariş edilir. Satıcı olarak kendi ekspertizinize ihtiyacınız yoktur; sadece lisanslı eksperin daireyi inceleyebilmesi için iş birliği yapmanız gerekir. Satış sözleşmesi ve kapora Fiyat ve şartlar üzerinde anlaşıldığında taraflar bir satış sözleşmesi imzalar ve alıcı genellikle bir kapora öder. Sözleşme fiyatı, kapora tutarını ve cayma koşullarını, tapu harcının hangi payını kimin ödeyeceğini, devir tarihini ve dairenin teslim durumunu belirlemelidir. Temiz bir sınır ötesi işlem için para birimini ve banka yolunu sözlü değil bu belgede netleştirin. TKGM devir randevusu Tapu devirleri yalnızca Tapu ve Kadastro (TKGM) müdürlüğünde yapılır. Hem satıcı hem alıcı — ya da noter onaylı vekâletname sahipleri — alınan randevuda bizzat hazır bulunmalıdır. Randevular resmi çevrimiçi sistem randevu.tkgm.gov.tr üzerinden alınır. Gelemiyorsanız avukatınıza veya acentenize noter onaylı ve apostilli bir vekâletname verin ki sizin adınıza imza atabilsinler. Randevuda tapu devredilir ve memur kaydı tamamlamadan önce harçlar ödenir. Değer artış kazancı vergisi: beş yıl saati Bu, kârı cebinizde tutar mı yoksa bir dilimini vergi dairesine verir misiniz belirleyen sayıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesi uyarınca, mülkü beş yıldan fazla elinde tutan bir gerçek kişi satıştan değer artış kazancı vergisi ödemez. Beş yıl içinde satarsanız kazanç diğer Türkiye kaynaklı gelirinize eklenir ve en üst dilimde %40'a ulaşan artan oranlarla vergilendirilir. Vergiye tabi kazanç, satış bedelinden endekslenmiş edinim maliyetinizin çıkarılmasıdır; 2026 enflasyon endekslemesi bu orijinal maliyeti yukarı çekerek kazancı belirgin biçimde küçültebilir. Vergi doğarsa, satışı izleyen yılın 25 Mart'ına kadar beyanname vermeniz gerekir. Tapu harcı: %4'lük devir bedeli Tapu devir harcı, beyan edilen değerin toplam %4'üdür. Yasaya göre %2 alıcı, %2 satıcı olarak bölünür ama uygulamada pazarlık çoğu zaman satıcının %2'sini alıcıya kaydırır — sürpriz olmaması için bunun nasıl paylaşıldığını satış sözleşmenizde belirtin. DAB ve paranızı çıkarmak İşte satıcıları gafil avlayan adım. Döviz Alım Belgesi (DAB), yalnızca yabancı alıcının ilk alımında kesin olarak zorunluydu; yeniden satış için yasal olarak gerekli değildir. Ancak bankanız, bedeli yurt dışına havale ederken DAB isteyecektir. Pratikte en az satış bedeli kadar tutarı yetkili bir Türk bankası aracılığıyla dövize çevirir, bu dönüşümü belgeleyen DAB sertifikasını alır ve onu yurt dışı transferin uyum kanıtı olarak kullanırsınız. Bu olmadan büyük bir lira tutarını yurt dışına taşımak tıkanır. Bedeli alma ve yurt dışına gönderme Kapanışta Türk lirası alırsınız — genellikle Türk hesabınıza banka havalesiyle, bazen bankanızın kurduğu bloke hesap veya emanet benzeri bir düzenlemeyle. Oradan lirayı kendi para biriminize çevirir, DAB'ı alır ve uluslararası havaleyi başlatırsınız. Sınır ötesi tasfiye genellikle üç ila yedi iş günü sürer. Dönüşüm zamanlamasını bilinçli planlayın: büyük bir lira bakiyesi kur riski taşır, bu yüzden ne zaman ve hangi kurdan çevireceğinizi bankanızla kararlaştırın. Hepsini bir araya getirmek Yetkin bir acenteyle ilan verin, SPK ekspertizini alıcı sipariş etsin, fiyatı, harçları ve para yolunu netleştiren bir satış sözleşmesi imzalayın, TKGM randevusuna katılın (ya da vekâletname verin), %4 tapu harcını ödeyin, vergi için beş yıl saatinizi kontrol edin, DAB'ı alın ve parayı yurt dışına gönderin. Bunları önceden sıraya koyan mal sahipleri rutin olarak dört ila sekiz haftada kapanışı tamamlar. Sürtünme nadiren satışın kendisidir — paranın hareketidir, bu yüzden bankanızı erkenden bilgilendirin.