Deprem sigortası ile deprem güvenliği birbirinden farklı şeylerdir. DASK, bir bina hasar gördükten sonra ödeme yapan zorunlu poliçedir — bu konuyu Türkiye'de DASK: Her Yabancı Mülk Sahibinin Tamamlaması Gereken Zorunlu Deprem Sigortası Adımı adresindeki rehberimizde ayrıca ele aldık. Bu makale ise önce gelen adımı anlatmaktadır: imzalamadan önce, satın aldığınız binanın gerçekten Türkiye'nin deprem yönetmeliğine göre inşa edilip denetlendiğini teyit etmek. Bu doğrulama yapısal durum tespitidir ve alıcının sorumluluğundadır.
İnşaat tarihi neden ilk sinyalinizdir
Türkiye'nin mevcut sismik bina yönetmeliği, AFAD tarafından hazırlanan ve 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren yürürlükte olan TBDY 2018'dir (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği). Betonarme tasarım için TS 500 ile birlikte uygulanmakta olup taşıyıcı sistemin zemin sınıfını, bina yüksekliğini ve yerel deprem tehlikesini yansıtmasını zorunlu kılmaktadır.
Bu durum, ruhsat/inşaat tarihini birinci dereceden bir risk sinyali haline getirmektedir:
| Ruhsat / inşaat dönemi | Geçerli standart | Alıcıya notu |
|---|---|---|
| 2000 öncesi | Modern öncesi yönetmelikler | En yüksek dikkat — ayrıntılı mühendislik incelemesi talep edin |
| 2000–2018 | 1999 sonrası deprem yönetmelikleri | Depreme dayanıklı tasarım zorunlu; denetim kayıtlarını yine de doğrulayın |
| 1 Ocak 2019 sonrası | TBDY 2018 + TS 500 | Mevcut en sıkı standart; iskanın ve raporların mevcut olduğunu teyit edin |
Daha yeni bir ruhsat garanti değildir, ancak 2000 öncesi bir bina, 2019 sonrası bir binadan çok daha fazla inceleme gerektirir.
Yapı denetim rejimi
Türkiye'de bina denetimi, 4708 sayılı Kanun (2001) ile düzenlenmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından akredite edilen bağımsız denetim firmaları, temel aşamasından tamamlanmasına kadar her aşamada projeyi denetler; yapısal güvenliği, malzeme kalitesini ve onaylı planlara uygunluğu doğrular. Denetimi geçen bir bina, resmi rapor ve iskanını (3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında düzenlenen yapı kullanma izin belgesi) alır.
Satıcıdan denetim firmasının adını ve aşama raporlarını isteyin. İskan, talep edilecek en kullanışlı belgedir: iskanın bulunmaması genellikle tamamlanmış ve imzalanmış bir denetimin olmadığı anlamına gelir.
Zemin etüdü ve zemin sınıfı
2018 yönetmeliği, her inşaat sahası için zemin etüdünü zorunlu kılmaktadır. Zemin etüdü, zemin sınıfını belirler ve temelin yerel jeolojiye uygun olduğunu doğrular. Yumuşak veya dolgu araziler yerine sağlam, kayalık zemin üzerine inşa edilmiş binaları tercih edin ve durum tespitinin bir parçası olarak zemin etüdü raporunu talep edin.
Ruhsat, güvenliğin kanıtı değildir
Bu, bilgisiz alıcıları tuzağa düşüren durumdur. Türkiye, zaman zaman mülk sahiplerinin belirli bir ücret karşılığında güvenlik sertifikasyonunu atlamasına olanak tanıyan imar barışı muafiyetleri tanımıştır. Bu nedenle yapı ruhsatı, TBDY uyumunu kanıtlamaz — gerçek denetim belgelerini doğrulamanız gerekir. Eksik veya belirsiz evrakları, Alanya'da Gayrimenkul Dolandırıcılığı: Yabancı Alıcı Olarak Kendinizi Nasıl Korursunuz adresindeki rehberimizdeki kırmızı bayraklarla aynı şekilde değerlendirin.
Eski binalar: güçlendirme mi, yoksa yeni yapı mı?
Eski stok için, kentsel dönüşüm 6306 sayılı Kanun (2012) riskli bina tespitini düzenlemektedir. Lisanslı kurumlar taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesini, önceki değişiklikleri ve sismik performansı test eder, ardından teknik rapor düzenler. Bir bina riskli olarak sertifikalandırılırsa seçenekler şunlardır: 4708 sayılı Kanun kapsamında tasarlanan güçlendirme ya da yıkım ve yeniden inşa. Kentsel dönüşüme tabi olabilecek bir bina satın almadan önce tam teknik raporu — ve belediye tebliğlerini — mutlaka edinin.
Yabancı bir alıcının imzalamadan önce yaptırması gerekenler
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nde tapu ve bina geçmişini doğrulayın.
- Yapı ruhsatını, iskanı, zemin etüdünü, statik projeyi ve yapı denetim aşama raporlarını isteyin.
- 6306 sayılı Kanun kapsamında herhangi bir riskli yapı tespiti durumunu kontrol edin.
- Yapıyı incelemesi ve statik projeyi gözden geçirmesi için bağımsız, lisanslı bir inşaat mühendisi görevlendirin.
Bu mühendis ücretini, diğer işlem kalemlerini bütçelediğiniz gibi bütçeleyin — Teklif Vermeden Önce Ek Maliyetleri Hesaplayın: Alanya Alıcıları İçin Teklif Öncesi Kapanış Maliyeti Kontrol Listesi adresine bakın. Yapısal açıdan sorunlu bir satın almaya karşı birkaç yüz avroluk bağımsız inceleme, ucuz bir sigortadır.