Как продать недвижимость в Турции иностранному владельцу: процесс, налоги и вывод выручки за рубеж

Когда вы покупали жильё в Аланье, оформление документов было заботой покупателя. Продажа устроена иначе: теперь именно вам нужно удовлетворить иностранного покупателя, налоговую и банк в вашей стране. Хорошая новость в том, что процесс перепродажи для иностранных владельцев отработан и предсказуем. От момента выставления объекта до дня, когда деньги поступят на ваш счёт за рубежом, реальный срок — от четырёх до восьми недель. Вот полный маршрут. !Прибрежные жилые дома в Аланье с видом на Средиземное море Сроки в общих чертах Типичная продажа проходит пять этапов: поиск покупателя (одна–четыре недели), подписание договора купли-продажи и заказ оценки для покупателя, запись на сделку в кадастре и её проведение (одна–две недели), получение суммы в турецких лирах, затем конвертация и перевод денег домой (три–семь рабочих дней). Знание порядка позволяет готовить документы параллельно, а не обнаруживать пробел в день сделки. Листинг через агентство Большинство иностранных владельцев продают через местное агентство. Хороший агент устанавливает цену по актуальным аналогам Аланьи, продвигает объект на языках вероятных покупателей (русский, немецкий, скандинавские, арабский), проводит показы, пока вы за границей, и сопровождает сделку. Комиссия со стороны продавца обычно около 3% и обсуждаема. Продать можно и самостоятельно, но база покупателей агента и двуязычное оформление в трансграничной сделке обычно окупаются. Оценка SPK (покупателя, не ваша) С 2019 года каждая продажа недвижимости иностранному покупателю требует официального оценочного отчёта от лицензированного SPK оценщика. Это обязанность покупателя, а не ваша, но она напрямую влияет на продажу: заявленная цена передачи не может разумно опускаться ниже оценочной стоимости, а оценка задаёт базу расчёта пошлины для обеих сторон. Отчёт действителен 90 дней, поэтому его заказывают, когда покупатель уже определён, а не до листинга. Как продавцу собственная оценка вам не нужна — достаточно дать лицензированному оценщику доступ для осмотра объекта. Договор и задаток После согласования цены и условий стороны подписывают договор купли-продажи, и покупатель обычно вносит задаток. В договоре следует зафиксировать цену, сумму задатка и условия его удержания, кто какую долю пошлины платит, дату передачи и состояние объекта при передаче. Для чистой трансграничной сделки определите валюту и банковский маршрут именно в этом документе, а не устно. Запись на сделку в TKGM Передача права собственности происходит только в кадастровом управлении Tapu ve Kadastro (TKGM). И продавец, и покупатель — или владельцы нотариальной доверенности — должны лично присутствовать на назначенной записи. Запись оформляется через официальную онлайн-систему randevu.tkgm.gov.tr. Если вы не можете прилететь, выдайте нотариальную доверенность с апостилем юристу или агенту, чтобы они подписали за вас. На приёме передаётся тапу, и пошлины оплачиваются до того, как регистратор завершит запись. Налог на прирост капитала: пятилетний отсчёт Это та цифра, которая решает, оставите ли вы прибыль себе или отдадите долю налоговой. По статье 80 Закона о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu) физическое лицо, владевшее объектом более пяти лет, не платит налог на прирост капитала при продаже. Продадите в течение пяти лет — прибыль добавляется к прочим доходам из турецких источников и облагается по прогрессивной шкале, достигающей 40% в верхней планке. Налогооблагаемая прибыль — это цена продажи минус ваша индексированная стоимость приобретения; индексация на инфляцию 2026 года повышает эту первоначальную стоимость и может заметно уменьшить прибыль. Если налог возникает, декларацию нужно подать до 25 марта года, следующего за продажей. Tapu harcı: пошлина за передачу 4% Пошлина за передачу в кадастре (tapu harcı) составляет в сумме 4% от заявленной стоимости. По закону она делится: 2% — покупатель и 2% — продавец, но на практике в ходе переговоров 2% продавца часто переносят на покупателя — отметьте распределение в договоре, чтобы у окна кадастра не было сюрпризов. DAB и вывод денег Вот шаг, который застаёт продавцов врасплох. Döviz Alım Belgesi (DAB, справка о покупке валюты) была строго обязательна только при первичной покупке иностранным покупателем; для перепродажи она юридически не требуется. Но банк потребует DAB для проведения международного перевода выручки. На практике вы конвертируете как минимум сумму выручки в иностранную валюту через уполномоченный турецкий банк, получаете справку DAB, документирующую конвертацию, и используете её как комплаенс-основание для исходящего перевода. Без неё вывод крупной суммы в лирах за рубеж застопорится. Получение и репатриация выручки На сделке вы получаете турецкие лиры — обычно банковским переводом на ваш турецкий счёт, иногда через блокированный или эскроу-подобный механизм, который настраивает банк. Оттуда вы конвертируете лиры в свою валюту, получаете DAB и поручаете международный перевод. Трансграничный расчёт обычно занимает три–семь рабочих дней. Планируйте время конвертации осознанно: крупный остаток в лирах несёт валютный риск, поэтому заранее согласуйте с банком, когда и по какому курсу будете конвертировать. Собираем всё вместе Выставьте объект с компетентным агентом, пусть покупатель закажет оценку SPK, подпишите договор, фиксирующий цену, пошлины и валютный маршрут, посетите запись TKGM (или выдайте доверенность), оплатите 4% пошлины, проверьте свой пятилетний отсчёт для налога, оформите DAB и переведите деньги домой. Владельцы, выстроившие это заранее, обычно закрывают сделку за четыре–восемь недель. Трудность редко в самой продаже — она в движении денег, поэтому предупредите банк заранее.