Türkische Mietverträge für ausländische Vermieter: Was und wie registrieren

Ihre Immobilie in Alanya vermieten: Was Sie in der Türkei registrieren müssen Sie haben eine Wohnung oder Villa in Alanya gekauft und möchten nun, dass sie Erträge bringt. Ob Sie langfristig an eine Familie vermieten oder sie für Urlauber bei Airbnb einstellen – die Türkei behandelt dies als zwei sehr unterschiedliche Märkte mit zwei sehr unterschiedlichen Regelwerken. Eine falsche Registrierung ist kein kleines Versäumnis mehr: Seit 2024 und bekräftigt durch ein Gerichtsurteil vom Dezember 2025 drohen Betreibern von Kurzzeitvermietungen Bußgelder ab 100.000 TRY pro Objekt und Jahr. Dieser Leitfaden erklärt genau, was ein ausländischer Vermieter registrieren muss, wo und was bei Versäumnis passiert. !Ausländischer Eigentümer prüft einen türkischen Mietvertrag in Alanya Zwei Mietmärkte, zwei Regelwerke Das türkische Recht zieht die Grenze bei 30 Tagen. Langzeitvermietung (30 Tage oder mehr): unterliegt dem normalen Mietrecht. Schriftlicher Vertrag, wohnhafte Mieter und Einkommensteuererklärung. Kurzzeitvermietung (weniger als 30 Tage): Urlaubsvermietung, seit 2024 durch das Gesetz Nr. 7465 geregelt. Hier liegen Lizenzpflicht, die 100-Nächte-Grenze und die hohen Bußgelder. Entscheiden Sie, welchem Markt Ihre Einheit dient, bevor Sie auch nur eine Nacht inserieren, denn die Pflichten gehen stark auseinander. Langzeitvermietung: Vertrag und Finanzamt Für Aufenthalte ab 30 Tagen ist ein schriftlicher Vertrag verpflichtend. Eine notarielle Beurkundung ist gesetzlich nicht erforderlich, aber ein notariell beglaubigter Mietvertrag verschafft Ihnen eine weitaus stärkere Position bei einer Räumung oder bei der Verfolgung ausstehender Miete – die meisten Eigentümer sehen das als günstige Absicherung. Der Steueraspekt ist für Nichtansässige am wichtigsten. Mieteinnahmen werden über die jährliche Einkommensteuererklärung der Türkei gemeldet. Es gibt eine Freigrenze (58.000 TRY für das betreffende Steuerjahr); bleibt Ihr Netto-Mietertrag darunter, fällt keine Einkommensteuer an, doch sobald Sie sie überschreiten, wird die gesamte Erklärung fällig. Bewahren Sie den unterschriebenen Vertrag auf – das örtliche Finanzamt kann ihn anfordern, und er belegt Ihre erklärten Einnahmen. Viele ausländische Eigentümer reichen über einen türkischen Steuerberater oder bevollmächtigten Vertreter ein, statt selbst e-Devlet zu nutzen. Kurzzeitvermietung: Lizenz, Grenze und Zustimmung des Hauses Hier scheitern die meisten ausländischen Vermieter. Nach dem Gesetz Nr. 7465 (in Kraft seit 2024) gelten Sie, wenn Sie Ihre Einheit für weniger als 30 Tage vermieten, als Urlaubsvermietungsbetreiber, und drei harte Anforderungen greifen: Lizenz des Ministeriums für Kultur und Tourismus. Ohne sie dürfen Sie keine Kurzzeitgäste rechtmäßig aufnehmen. Die Genehmigungsurkunde muss am Objekt ausgehängt werden. Zustimmung des Hauses (die Wohnblock-Regel). Befindet sich Ihre Einheit in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (kat mülkiyeti), benötigen Sie die schriftliche Zustimmung von mindestens vier Fünfteln der Eigentümer, bevor eine Kurzzeitvermietung erlaubt ist. Eine einzige Anlage kann Airbnb faktisch verbieten, wenn die Nachbarn ablehnen. Die 100-Nächte-Grenze. Jede Einheit darf im Jahreszeitraum für maximal 100 aufeinanderfolgende Nächte vermietet werden – eine bewusste Bremse gegen den hotelartigen Vollzeitbetrieb von Wohnungen. !Alanya-Wohnblock mit Wohnungseigentum im Kontext der Zustimmung zur Kurzzeitvermietung BMMYK: Das Register der Urlaubsvermietung Lizenzierte Kurzzeitbetreiber müssen sich im BMMYK registrieren (Belgeli Konaklama – das Registrierungs- und Verwaltungssystem für zertifizierte Beherbergungsanbieter). Es ist ein Online-Register, das Ihre lizenzierte Einheit an das offizielle System bindet. Ein Betrieb ohne diese Registrierung löst genau das Hauptbußgeld aus: ab 100.000 TRY pro Objekt und Jahr. Beherbergungssteuer (konaklama vergisi) Kurzzeitbeherbergung unterliegt der türkischen Beherbergungssteuer. Der Standardsatz beträgt 2 % des Mietpreises. Für den Zeitraum Mai bis Dezember 2026 ist der Satz vorübergehend auf 1 % gesenkt. Die Steuer wird vom Gast erhoben und vom Betreiber abgeführt – kalkulieren Sie sie in Ihren Nachtpreis und Ihre Buchhaltung ein. Pflichten des nichtansässigen Vermieters Als nichtansässiger Eigentümer haben Sie zwei Wege zur Besteuerung der Mieteinnahmen: Pauschalmethode: ziehen Sie pauschal 15 % der Bruttomiete als fiktive Kosten (götürü gider) ab und besteuern Sie den Rest. Methode der tatsächlichen Kosten: ziehen Sie stattdessen belegte echte Kosten ab. In beiden Fällen gilt die jährliche Freigrenze von 58.000 TRY, und das Einkommen wird über die jährliche Einkommensteuererklärung gemeldet – in der Regel über Ihren Steuerberater oder Vertreter. Die Verschärfung 2025, die Sie nicht ignorieren dürfen Im Dezember 2025 entschied der Danıştay (Staatsrat), dass Betreiber, die Immobilien über Online-Plattformen wie Airbnb vermieten, selbst als Privatpersonen als gewerbliche Betreiber gelten. In der Praxis schließt das die Lücke „Ich bin nur ein privater Eigentümer": Inserieren Sie auf einer Plattform, treffen Sie die strengeren Lizenz-, Register- und Steuerpflichten unabhängig von Ihrem Status. Zusammen mit dem Bußgeld von 100.000 TRY und einer möglichen strafrechtlichen Haftung für den Betrieb ohne Lizenz überwiegen die Kosten des Abkürzens nun klar den Papieraufwand. Praktische Checkliste Entscheiden Sie vor dem Inserieren zwischen Langzeit und Kurzzeit. Langzeit: schließen Sie einen schriftlichen Vertrag; erwägen Sie die Beurkundung; bewahren Sie ihn fürs Finanzamt auf. Kurzzeit: holen Sie die Ministeriumslizenz ein; sichern Sie bei Wohnungseigentum die Zustimmung von 4/5 der Eigentümer; halten Sie die 100-Nächte-Grenze ein. Registrieren Sie sich im BMMYK, bevor Sie den ersten Kurzzeitgast aufnehmen. Erheben und führen Sie die Beherbergungssteuer ab (1 % Mai–Dez. 2026, sonst 2 %). Reichen Sie Ihre jährliche Einkommensteuererklärung ein; nutzen Sie die Freigrenze von 58.000 TRY und den 15-%-Pauschalabzug. Ziehen Sie als Nichtansässiger einen türkischen Steuerberater oder Vertreter hinzu. Die Vermietung einer Immobilie in Alanya kann wirklich profitabel sein – aber nur, wenn die Registrierungen vorher erledigt sind und nicht erst, wenn ein Bußgeld eintrifft.